اختلاف در مشارکت در ساخت: راه حل قانونی چیست؟
قرارداد مشارکت در ساخت یکی از رایج‌ترین روش‌های نوسازی املاک در مناطق شهری به ویژه در بافت‌های فرسوده بوده که با همکاری میان مالک و سازنده، فرآیند ساخت‌وساز را پیش می‌برد. با وجود مزایای قابل توجه این نوع قراردادها، پیچیدگی‌های حقوقی، تعهدات متقابل و منافع متفاوت طرفین میتواند زمینه‌ساز بروز اختلافات جدی و گاه پرهزینه شود. این اختلافات اگر به‌موقع مدیریت و حل‌وفصل نشوند، می‌توانند منجر به توقف پروژه، از بین رفتن سرمایه یا حتی درگیری‌های حقوقی طولانی شوند. شناخت دقیق انواع اختلافات رایج و آشنایی با راه‌های قانونی حل‌وفصل آنها، اولین گام برای پیشگیری از بحران‌های حقوقی در این حوزه است. در این میان، بهره‌گیری از وکیل مشارکت در ساخت نقش مؤثری در تنظیم اصولی قرارداد و مدیریت اختلافات احتمالی دارد. در این مقاله، به بررسی مهم‌ترین اختلافات در قراردادهای مشارکت در ساخت و راهکارهای قانونی مقابله با آنها خواهیم پرداخت
قرارداد مشارکت در ساخت و ساز چیست؟
این قرارداد نوعی توافق قانونی بین مالک زمین و سازنده بوده که هدف آن نوسازی یا ساخت بنای جدید بر روی ملک موجود میباشد. در این توافق، مالک و سازنده با همکاری هم، عملیات ساخت و ساز را پیش می‌برند و سود و هزینه‌های پروژه را طبق شرایط توافق‌شده بین خود تقسیم می‌کنند. مالک، با واگذاری حق استفاده از زمین خود، بدون نیاز به سرمایه‌گذاری مالی مستقیم، از افزایش ارزش ملک بهره‌مند می‌شود، در حالی که سازنده با بهره‌گیری از زمین مالک، فرصت اجرای پروژه و کسب سود را پیدا می‌کند.
به دلیل پیچیدگی‌های حقوقی موجود در قراردادهای مشارکت در ساخت، استفاده از یک وکیل متخصص و آگاه به این حوزه بسیار اهمیت دارد. وکیل با تنظیم دقیق و کامل بندهای قرارداد، مشخص کردن وظایف و تعهدات هر طرف، نحوه تقسیم سود و هزینه‌ها، زمان‌بندی پروژه و سایر جزئیات، به کاهش اختلافات احتمالی کمک می‌کند. بدین ترتیب، حضور وکیل مجرب نقش مهمی در حفاظت از منافع طرفین و پیشرفت صحیح و قانونی پروژه ایفا می‌کند.
انواع اختلاف در قرارداد مشارکت در ساخت
قرارداد مشارکت در ساخت از جمله قراردادهای پیچیده و چند وجهی بوده که به دلیل دخالت دو یا چند طرف با منافع و مسئولیت‌های متفاوت، میتواند زمینه‌ساز بروز اختلافات فراوانی باشد. این اختلافات به طور کلی به دو دسته کلی تقسیم می‌شوند:
۱. اختلافات قراردادی
این نوع اختلافات ناشی از مفاد و اجرای خود قرارداد بوده و به دو دسته اصلی زیر تقسیم می‌شود:
الف) اختلاف در تفسیر قرارداد
در بسیاری از موارد، طرفین قرارداد برداشت‌های متفاوتی از مفاد و مواد قرارداد دارند. این مشکل معمولاً به دلیل تنظیم مبهم و غیرشفاف مفاد قرارداد به وجود می‌آید. در چنین شرایطی هر طرف تلاش می‌کند تا تفسیر خود را که به نفع اوست، مبنای عمل قرار دهد. راهکار اصلی برای جلوگیری از چنین اختلافاتی، تنظیم دقیق، صریح و روشن مفاد قرارداد و مطالعه کامل و دقیق آن توسط طرفین پیش از امضا است.
ب) اختلاف در اجرای قرارداد
اختلافات اجرایی زمانی رخ می‌دهند که یکی از طرفین به تعهدات خود پایبند نباشد. این موارد شامل عدم انجام تعهدات، تأخیر در اجرای تعهدات یا انجام ناقص آنها خواهد بود. در چنین شرایطی، اجرای قرارداد دچار اخلال شده و اختلاف بین طرفین پدید می‌آید. رسیدگی به این نوع اختلافات معمولاً از طریق مراجعه به مراجع قضایی یا داوری صورت می‌گیرد.
۲. اختلافات غیرقراردادی
این نوع اختلافات ناشی از عواملی خارج از متن قرارداد هستند و معمولاً به یکی از سه منشأ زیر مربوط می‌شوند:
الف) اختلافات ناشی از عملکرد سازنده
بخشی از اختلافات به‌دلیل کوتاهی یا ناتوانی سازنده در انجام تعهدات خود رخ می‌دهد. برخی از مهم ترین آنها عبارتند از:
- عدم پایبندی یا تأخیر در انجام تعهدات
- انجام ناقص تعهدات
- ناتوانی مالی یا فنی سازنده
- از کار افتادگی یا ناتوانی ناگهانی سازنده
- تغییر در نقشه توافق‌شده بدون رضایت مالک
- استفاده از مصالح بی‌کیفیت برخلاف مفاد قرارداد
- تخلف از مقررات ساخت‌وساز یا اصول ایمنی
- تحویل ساختمان با متراژ کمتر از میزان توافق‌شده
ب) اختلافات ناشی از مالک
در برخی موارد، منشأ اختلاف عملکرد یا وضعیت مالک است که میتواند به دلایل زیر بروز کند:
- عدم انجام یا تأخیر در انجام تعهدات توسط مالک
- فقدان اهلیت حقوقی یا قانونی مالک
- از بین رفتن اهلیت قانونی پس از امضای قرارداد
- ممنوع‌المعامله بودن مالک
- فسخ وکالت‌نامه کاری سازنده از سوی مالک
- انتقال قرارداد به شخص ثالث بدون توافق
ج) اختلافات ناشی از ملک
گاهی خود ملک، به دلایل قانونی یا فنی، عامل بروز اختلاف می‌شود. از جمله موارد متداول:
- اوقافی بودن ملک
- عدم تطابق مساحت واقعی با سند
- کیفیت نامطلوب خاک یا زمین
- تعلق منافع ملک به غیر از مالک رسمی
- بازداشت یا در رهن بودن ملک
- بدهی‌های تسویه‌نشده ملک
- تداخل حدود ملک با املاک مجاور
- موات بودن یا قرار داشتن ملک در محدوده منابع طبیعی
- وجود اشخاص ثالث با حقوق قانونی نسبت به ملک
از مشاوره ما بهره مند شوید
با بهره‌گیری از تخصص وکلای این دپارتمان، می‌توانید از حقوق خود در معاملات و دعاوی ملکی به بهترین شکل ممکن دفاع کنید. برای دریافت مشاوره و بررسی پرونده‌های ملکی خود، با ما در ارتباط باشید.
جهت دریافت مشاوره حقوقی و بررسی پرونده‌های خود، با ما در ارتباط باشید.
02188730828
روش‌های حل اختلاف در قرارداد مشارکت در ساخت
در قراردادهای مشارکت در ساخت، با توجه به پیچیدگی موضوع و طولانی بودن مدت اجرا، بروز اختلاف میان مالک و سازنده امری محتمل است. بنابراین، آشنایی با روش‌های حل اختلاف و انتخاب مرجع مناسب از همان ابتدا، نقش مهمی در جلوگیری از تشدید نزاع و تسریع روند رسیدگی دارد.
اختلافات ایجادشده در این نوع قراردادها به‌طور کلی از سه مسیر، حل اختلاف از طریق دادگاه، حل اختلاف از طریق داوری و حل اختلاف به روش مسالمت‌آمیز (میانجی‌گری و کارشناسی) قابل حل هستند که هر یک از این روش‌ها مزایا، معایب و الزامات خاص خود را دارند که در ادامه به تفصیل بررسی می‌شوند.
درک تفاوت‌ها و انتخاب مناسب‌ترین روش با راهنمایی وکیل مشارکت در ساخت امکان‌پذیرتر است، چرا که وی با رویه‌های حقوقی و قضائی این نوع قراردادها آشناست.
رویه های حقوقی
- حل اختلاف از طریق دادگاه (مراجع قضائی)
بر اساس اصل ۱۵۹ قانون اساسی، مرجع رسمی تظلّمات، دادگستری بوده. بنابراین اگر طرفین قرارداد برای حل اختلاف خود داور تعیین نکرده باشند یا نسبت به روش‌های دیگر به توافق نرسند، ناچار به طرح دعوا در دادگاه خواهند بود. با این حال، مراجعه به دادگاه معایبی مانند موارد زیر دارد:
- روند رسیدگی طولانی و زمان‌بر
- تشریفات دادرسی پیچیده و رسمی
- امکان دارد رسیدگی به دعوا سال‌ها طول بکشد.
- هزینه نسبتاً بالا
از این‌رو، مراجعه مستقیم به دادگاه به‌عنوان گزینه اول توصیه نمی‌شود و تنها در صورت عدم کارایی سایر روش‌ها باید به آن متوسل شد.
- داوری در مشارکت در ساخت
داوری یکی از مهم‌ترین و مؤثرترین روش‌های حل اختلاف در قراردادهای مشارکت در ساخت بوده. طبق ماده ۴۵۴ قانون آیین دادرسی مدنی، طرفین می‌توانند با توافق، اختلافات فعلی یا احتمالی خود را به داوری ارجاع دهند. داوری میتواند در دو حالت صورت گیرد:
الف) داوری از پیش تعیین‌شده
در این حالت، طرفین در زمان تنظیم قرارداد، داور یا داورانی را تعیین کرده و شرط داوری را به‌صورت مستقل یا در ضمن عقد اصلی در قرارداد قید می‌کنند. این روش باعث تسریع فرآیند رسیدگی در صورت بروز اختلاف می‌شود.
ب) داوری پس از بروز اختلاف
در صورت عدم تعیین داور در قرارداد اولیه، طرفین می‌توانند پس از بروز اختلاف با توافق، فرد یا هیأتی را به‌عنوان داور معرفی کنند. شرایط لازم برای داور:
- اهلیت قانونی و بالای ۲۵ سال سن
- نداشتن رابطه سببی یا نسبی با طرفین
- نبودن در جایگاه وکیل، قیم یا وراث طرفین
- نداشتن پرونده کیفری یا مدنی با یکی از طرفین
- نبودن کارمند دولت (در صورت عدم توافق طرفین)
داوری به‌عنوان روشی سریع‌تر و کم‌هزینه‌تر نسبت به دادگاه، با روند غیررسمی و امکان انتخاب داور متخصص در حوزه ساخت‌وساز، مزایای قابل‌توجهی دارد. رأی داور لازم‌الاجراست و مانند حکم دادگاه اعتبار دارد، مگر در موارد استثنایی که قابلیت ابطال یا اعتراض داشته باشد.
- حل اختلاف به روش مسالمت‌آمیز (کارشناسی یا میانجی‌گری)
این روش در صورتی به کار می‌رود که طرفین تمایل به حل اختلاف بدون ارجاع به دادگاه یا داوری رسمی داشته باشند. در این حالت، توافق می‌کنند تا موضوع به یک یا چند کارشناس بی‌طرف ارجاع شده و نظر کارشناسی آنان مبنای تصمیم‌گیری قرار گیرد.
ویژگی‌های این روش شامل کم‌هزینه و سریع بودن آن بوده و از نظر قانونی الزام‌آور نیست، مگر اینکه طرفین بر الزام‌آوری نظر کارشناس توافق کرده باشند. همچنین، انتخاب کارشناس یا هیئت کارشناسی نیازمند توافق طرفین است. در صورتی که طرفین در انتخاب کارشناس به توافق نرسند یا یکی از آنها نظر کارشناس را نپذیرد، نظر کارشناس بی‌اعتبار خواهد بود و اختلاف از طریق داوری یا دادگاه پیگیری می‌شود.در چنین مواردی، حضور وکیل مشارکت در ساخت برای بررسی حقوقی نظر کارشناسی و تعیین مسیر بعدی اختلاف، توصیه می‌شود.
بیشتر بخوانید
نکات مهم در ارجاع اختلاف به داوری در قرارداد مشارکت در ساخت
در قراردادهای مشارکت در ساخت، گنجاندن شرط داوری به‌صورت دقیق و قانونی، میتواند از بروز دعاوی طولانی‌مدت جلوگیری کند. مهم‌ترین نکات در تنظیم و اجرای شرط داوری به شرح زیر است:
۱. درج مشخصات کامل داور و شرایط داوری در قرارداد
برای معتبر بودن شرط داوری، باید مشخصات کامل داور یا داوران (نام، نشانی، کد ملی و…) در قرارداد قید شود. همچنین باید نوع اختلافاتی که به داور ارجاع می‌شوند (مثلاً اختلاف در تفسیر قرارداد یا مسائل فنی پروژه)، مدت زمان رسیدگی داور، نحوه تقسیم هزینه‌ها، شیوه ابلاغ رأی (مثلاً از طریق پست یا دفترخانه) و سازوکار ارجاع اختلاف مشخص گردد. شرط داوری اگر به‌صورت شرط ضمن عقد درج شده باشد، الزام‌آور بوده و طرفین باید از دادگاه صرف‌نظر کنند.
۲. موارد زوال یا بی‌اعتباری شرط داوری
شرط داوری میتواند در شرایطی بی‌اثر شود، از جمله: توافق طرفین برای لغو داوری، فوت یا حجر یکی از طرفین (مانند جنون یا عدم اهلیت قانونی)، یا از بین رفتن موضوع اختلاف (مثلاً فسخ یا انحلال قرارداد). در این حالت داوری قابلیت اجرا نخواهد داشت.
۳. استفاده از نظر کارشناسان
در اختلافات فنی یا پیچیده، داور میتواند برای صدور رأی دقیق از کارشناسان رسمی یا افراد خبره کمک بگیرد. این موضوع در افزایش دقت رأی داور و اعتماد طرفین به فرآیند داوری مؤثر خواهد بود.
با تنظیم دقیق شرط داوری، می‌توان به‌گونه‌ای مؤثر از بروز اختلافات پیچیده و زمان‌بر جلوگیری کرد.
ما را در شبکه های اجتماعی دنبال کنید
راهکارهای جلوگیری از اختلاف در قراردادهای مشارکت در ساخت
در قراردادهای مشارکت در ساخت، اختلاف میان مالک و سازنده یکی از چالش‌های رایج بوده که معمولاً به دلیل نبود شفافیت در مفاد قرارداد و سوءتفاهم در تفسیر تعهدات طرفین شکل می‌گیرد. در این بخش، راهکارهای پیشگیری از اختلاف را در دو محور بررسی می‌کنیم:
۱. پیشگیری از اختلاف از طریق نحوه نگارش قرارداد
الف) پرهیز از عبارات گنگ و کلی
یکی از رایج‌ترین دلایل بروز اختلاف، استفاده از واژگان مبهم و دوپهلو در قرارداد بوده. عباراتی نظیر ساختمان با کیفیت مطلوب، بدون تعیین شاخص‌های مشخص، موجب برداشت‌های متفاوت و در نهایت، بروز اختلاف می‌شوند. راهکار استفاده از عبارات دقیق، صریح و قابل ارزیابی است. مثلاً به‌جای نوشتن سازه مستحکم، به‌طور مشخص نوع و قطر تیرآهن، میزان مقاومت بتن و استانداردهای ساخت را ذکر نمایید.
ب) تعیین دقیق تعهدات طرفین
توصیه می‌شود تعهدات مالک و سازنده به‌صورت موردی و قابل سنجش در قرارداد آورده شود. فقط در این صورت می‌توان نقض تعهدات را اثبات یا مطالبه کرد.
ج) تعیین دقیق مشخصات پروژه
جزئیاتی مانند متراژ زمین، طبقات، نوع کاربری، نوع مصالح مصرفی، طراحی داخلی و سایر مشخصات فنی پروژه باید در متن قرارداد گنجانده شود تا محل تفسیر و اختلاف باقی نماند.
۲. پیشگیری از اختلاف از طریق تعیین مفاد کارآمد در قرارداد
تنها دقت در نگارش کافی نیست. باید مفادی در قرارداد گنجاند که از ابتدا ریسک اختلاف را کاهش دهد و سازوکار مواجهه با نقض تعهدات را مشخص کند.
الف) اخذ تضمین از سازنده
برای اطمینان از اجرای تعهدات سازنده، می‌توانید در قرارداد انواع تضمین‌ها را پیش‌بینی کنید:
- تضمین حسن انجام کار: برای تحویل پروژه مطابق با استانداردهای مشخص‌شده. استانداردها باید کمی‌سازی شده و به‌صورت عددی و فنی بیان شوند، تا معیار ارزیابی دقیق در اختیار داشته باشید.
- تضمین خسارت تأخیر: در صورت نقض زمان‌بندی و تأخیر در اجرای پروژه.
- تضمین سرمایه: برای اطمینان از بازگشت سرمایه و جبران خسارات احتمالی.
ب) تعیین حق فسخ قرارداد
یکی دیگر از ابزارهای کنترل اجرای قرارداد، پیش‌بینی حق فسخ برای طرفین در صورت نقض تعهدات است. این حق باید دقیق، موردی و مشروط به تخلف خاص باشد. به‌گونه‌ای تنظیم شود که طرف مقابل ملزم به اجرای تعهدات خود شود. باید توجه داشت که حق فسخ نباید کلی باشد. مثلاً اگر حق فسخ فقط برای نقض استانداردهای کیفی تعیین شده باشد، نمی‌توانید در صورت تأخیر در تحویل، از این حق استفاده کنید.
پ) تعیین جریمه برای نقض تعهدات
با تعیین جریمه‌های قراردادی، انگیزه پایبندی به مفاد قرارداد را در طرف مقابل افزایش می‌دهید. جریمه‌ها باید مشخص، عددی و قابل اجرا باشند تا در صورت نیاز بتوان آنها را از سازنده مطالبه کرد. این جریمه‌ها می‌توانند برای موارد زیر اعمال شوند:
- تأخیر در تحویل پروژه
- انجام ناقص یا نادرست تعهدات
- عدم رعایت استانداردهای کیفی
شاید این مقاله را دوست داشته باشید
سخن آخر
قرارداد مشارکت در ساخت به دلیل ماهیت پیچیده و بلندمدت خود، مستعد بروز اختلافات متعدد بین طرفین است. از این‌رو، پیشگیری از این اختلافات تنها با تنظیم دقیق قرارداد، تعیین جزئیات اجرایی، پیش‌بینی ضمانت اجرا و انتخاب روش‌های کارآمد برای حل اختلاف میسر خواهد بود. حضور وکیل مشارکت در ساخت در تمام مراحل تنظیم، اجرا و حتی حل اختلافات احتمالی، میتواند نقش کلیدی در حفظ منافع طرفین و جلوگیری از بروز چالش‌های حقوقی ایفا کند. اگر در شرف انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت هستید یا در خصوص اختلافات ایجادشده در چنین قراردادهایی نیاز به راهنمایی و مشاوره دارید، با استفاده از مشاوره تخصصی و بهره‌گیری از وکلای مجرب سایت ماهان جاوید، در تمام مراحل تنظیم و اجرا و حل اختلاف، مطمئن گام بردارید.
سوالات متداول
شایع‌ترین اختلاف میان مالک و سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟
شایع‌ترین اختلاف، مربوط به تأخیر در اجرای پروژه یا تحویل ساختمان و نیز نقض تعهدات فنی و کیفی توسط سازنده بوده. همچنین اختلاف در تفسیر مفاد قرارداد و نحوه تقسیم سهم‌الشرکه نیز بسیار رایج است.
آیا مالک میتواند یک‌طرفه قرارداد مشارکت را فسخ کند؟
فسخ یک‌جانبه قرارداد تنها در صورتی امکان دارد که حق فسخ به‌صراحت در قرارداد پیش‌بینی شده باشد یا یکی از موارد قانونی فسخ (مثل عدم انجام تعهدات اساسی توسط طرف مقابل) محقق شده باشد.
بهترین زمان برای مراجعه به وکیل در قرارداد مشارکت در ساخت چه زمانی خواهد بود؟
پیش از امضای قرارداد و در مرحله تنظیم مفاد بهترین زمان میباشد. با این حال، در هر مرحله از بروز اختلاف یا نقض تعهدات نیز استفاده از وکیل مجرب میتواند از تشدید مشکل جلوگیری کرده و راهکار مناسب را ارائه دهد.
اگر مالک و سازنده در تعیین کارشناس اختلاف نظر داشته باشند، چه باید کرد؟
در صورت عدم توافق طرفین در تعیین کارشناس، می‌توان از مرجع ثالثی مانند کانون کارشناسان رسمی دادگستری یا دادگاه صالح برای تعیین کارشناس استفاده کرد.