این مقاله را به اشتراک بگذارید
پایان پروژه مشارکت در ساخت، آغاز مرحله‌ای حساس و تعیین‌کننده است: انتقال رسمی سند مالکیت واحدهای ساخته‌شده. این مرحله، نقطه‌ی تحقق واقعی حقوق و تعهدات میان مالک زمین و سازنده محسوب می‌شود و هرگونه اشتباه یا تعلل در آن می‌تواند موجب اختلافات حقوقی و حتی ابطال اسناد گردد.
در این مقاله، موسسه حقوقی ماهان جاوید خاورمیانه به‌صورت گام به گام فرایند انتقال سند در پایان پروژه‌های مشارکت در ساخت را از تنظیم صورت‌مجلس تفکیکی و اخذ پایانکار تا ثبت نهایی سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی بررسی می‌نماید.
انتقال سند در مشارکت در ساخت یعنی چه؟
در قرارداد مشارکت در ساخت، مالک زمین و سازنده بر اساس سهم‌الشرکه توافق می‌کنند تا پس از اتمام پروژه، مالکیت واحدها مطابق با درصد توافق‌شده بین آن‌ها تقسیم شود.
به بیان ساده، «انتقال سند» بع معنای انتقال رسمی مالکیت واحدهای اختصاص‌یافته به هر طرف از طریق تنظیم سند رسمی تقسیم نامه در اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر ثبت اسناد و املاک است.
مبنای قانونی
مطابق ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک، تنها کسی که نام او در دفتر املاک به‌عنوان مالک ثبت شده باشد، از نظر قانون مالک محسوب می‌شود.
بنابراین، حتی اگر سازنده به‌طور فیزیکی متصرف واحد خود باشد، بدون ثبت سند رسمی، مالک قانونی آن نخواهد بود.
گام‌به‌گام تا انتقال سند نهایی
گام اول: اخذ پایانکار از شهرداری
تا زمان قانون الزام به ثبت اموال غیرمنقول پیش‌شرط اصلی هرگونه انتقال سند در پروژه‌های ساختمانی، دریافت پایانکار از شهرداری است. پایانکار، تأییدیه رسمی شهرداری مبنی بر اتمام عملیات ساختمانی و رعایت ضوابط فنی و شهرسازی بود و حال نیز در اسناد زرد رنگ قدیمی این قاعده پا برجاست اما بر اساس مقررات جدید در خصوص اسناد سبز رنگ هر واحد می‌تواند پایانکار مجزا با سازوکار کاری دریافت کند که بسیاری از مشکلات را مرتفع می سازد اما در حال حاضر اغلب املاک تحت سیطره قانون جدید نمی باشند و باید برای سند پایانکار کلی برای تمام واحدها اخذ گردد و بدون این مدرک، امکان صدور صورت‌مجلس تفکیکی و سپس انتقال سند وجود ندارد.
🔹 نکته: در برخی پروژه‌ها مشاهده می‌شود که سازنده بدون پایانکار، اقدام به انتقال سهم خود به اشخاص ثالث می‌کند؛ این اقدام مشکلات بسیاری که گاها حل شدنی نیست را در راه اخذ سند برای خریدار ایجاد می‌کند.
گام دوم: تهیه نقشه تفکیکی و اخذ صورت‌مجلس تفکیکی
پس از پایانکار، مالک یا سازنده باید از طریق اداره ثبت محل، نقشه تفکیکی ملک را بر اساس نقشه تأییدشده شهرداری تهیه کند. سپس اداره ثبت با حضور نماینده خود در محل ملک، صورت‌مجلس تفکیکی را تنظیم می‌کند.
این صورت‌مجلس مشخص می‌کند که هر واحد، چه متراژی دارد و چه شماره پلاکی برای آن اختصاص یافته است. این سند مبنای انتقال مالکیت به هر طرف در قرارداد خواهد بود.
گام سوم: پرداخت عوارض و تسویه حساب‌ها
پیش از انتقال سند، باید تسویه کامل با نهادهای زیر انجام شود:
- شهرداری (عوارض نوسازی و پایانکار)
- سازمان تأمین اجتماعی (حق بیمه پروژه)
- دارایی (مالیات بر ساخت و فروش اول)
- سازمانهای خدماتی (آب، برق، گاز)
نکته کاربردی: یکی از دلایل اصلی تأخیر در انتقال سند، عدم تسویه مالیات یا حق بیمه سازنده است. در بسیاری از پرونده‌ها، مؤسسه حقوق ماهان جاوید خاورمیانه با مذاکره و تنظیم اسناد تکمیلی، این موانع را به‌صورت قانونی برطرف می‌کند.
گام چهارم: مراجعه به دفترخانه و تنظیم سند رسمی
پس از آماده شدن مدارک فوق، مالک و سازنده یا نمایندگان قانونی آنان با در دست داشتن موارد زیر به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه می‌کنند:
- پایانکار شهرداری
- صورت‌مجلس تفکیکی
- قرارداد مشارکت در ساخت (به‌عنوان مبنای حقوقی انتقال)
- اسناد مالکیت اولیه و وکالت‌نامه‌ها
- مفاصاحساب‌های مالیاتی و بیمه‌ای
دفترخانه، سند رسمی تقسیم نامه را بر اساس سهم‌الشرکه تنظیم و در سامانه ثبت آنی ثبت می‌کند. پس از امضای سند، مالکیت هر واحد به نام مالک یا سازنده منتقل می‌شود و اسناد تک برگی برای هر واحد صادر می‌گردد.
بیشتر بخوانید
اشتباهات رایج در انتقال سند مشارکت در ساخت
- عدم تصریح زمان انتقال در قرارداد: اگر در متن قرارداد زمان دقیق انتقال سند مشخص نشده باشد، اختلاف بر سر «زمان انتقال» در پایان پروژه اجتناب‌ناپذیر است.
- نبود ضمانت اجرا برای تأخیر: بسیاری از قراردادها فاقد شرط جریمه تأخیر در انتقال سند هستند. درج بندهای دقیق ضمانتی از ابتدا اهمیت حیاتی دارد.
- انتقال بدون پایانکار یا صورت‌مجلس تفکیکی: چنین انتقالی معمولاً غیرقابل ثبت خواهد بود.
- عدم حضور یکی از طرفین در دفترخانه: در صورت امتناع یک طرف، می‌توان با الزام به تنظیم سند رسمی از طریق دادگاه اقدام کرد.
- اشتباه در تفکیک سهم‌الشرکه: گاهی به‌دلیل اشتباه در محاسبه سهم، واحدها نابرابر تقسیم می‌شوند که در آینده مشکلات ثبتی ایجاد می‌کند.
نقش وکیل ملکی در انتقال سند مشارکت در ساخت
حضور وکیل ملکی متخصص در این مرحله نه‌تنها مانع بروز اختلافات می‌شود بلکه باعث تسریع و اعتبار فرایند انتقال است. وکلای مؤسسه حقوقی ماهان جاوید خاورمیانه در موارد زیر به موکلان کمک می‌کنند:
- بررسی صحت و اعتبار مدارک ثبتی و تفکیکی
- مذاکره میان مالک و سازنده جهت حل اختلافات زمان تحویل
- پیگیری صدور پایانکار و مفاصاحساب‌ها
- تنظیم اسناد انتقال در دفترخانه با رعایت منافع هر دو طرف
- طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در صورت امتناع طرف مقابل
الزامات قانونی و نکات ثبتی مهم
- مواد ۲۲، ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک، مبنای الزام به ثبت رسمی انتقال هستند.
- انتقال سهم‌الشرکه بدون سند رسمی، در برابر اشخاص ثالث فاقد اثر است.
- در صورت فوت یکی از طرفین پیش از انتقال سند، وراث او باید از طریق انحصار وراثت وارد فرایند انتقال شوند.
- در پروژه‌هایی که وکالت بلاعزل میان طرفین تنظیم شده، باید توجه داشت که پس از انتقال سند، وکالت به‌صورت خودکار منقضی می‌شود.
سوالات متداول
۱. آیا می‌توان قبل از پایان پروژه سند را منتقل کرد؟
به‌صورت قانونی بله، ولی فقط نسبت به سهم‌الشرکه و به‌صورت سهمی از سند مادر و انتقال سند تفکیکی تنها پس از صدور پایانکار و صورت‌مجلس تفکیکی و تنظیم تقسیم نامه ممکن است.
۲. اگر یکی از طرفین از حضور در دفترخانه امتناع کند چه باید کرد؟
طرف دیگر می‌تواند با استناد به قرارداد و تعهدات مندرج در آن، از دادگاه الزام به تنظیم سند رسمی را مطالبه کند.
۳. آیا مالیات خاصی برای انتقال واحدهای مشارکتی وجود دارد؟
بله، معمولاً مالیات نقل‌وانتقال، مالیات بر ساخت
۴. در صورت اختلاف بر سر تقسیم واحدها، چه مرجعی صلاحیت دارد؟
دادگاه حقوقی محل وقوع ملک صلاحیت رسیدگی دارد و معمولاً با ارجاع به کارشناس رسمی دادگستری، سهم دقیق هر طرف تعیین می‌شود.
۵. آیا انتقال سند به نام سازنده نیاز به رضایت مالک دارد؟
بله. حتی اگر در قرارداد قید شده باشد، باید انتقال رسمی با امضای مالک یا وکیل رسمی او انجام شود.
جمع‌بندی
انتقال سند در پایان پروژه مشارکت در ساخت، تنها یک اقدام اداری ساده نیست؛ بلکه تکمیل‌کننده تعهدات قراردادی و تضمین‌کننده حقوق طرفین است. آگاهی از الزامات قانونی، مدارک لازم و زمان‌بندی صحیح می‌تواند از بسیاری از اختلافات آینده جلوگیری کند.
مؤسسه حقوقی ماهان جاوید خاورمیانه با تیمی از وکلای متخصص در حوزه حقوق اراضی و مشارکت در ساخت، آماده ارائه مشاوره و همراهی در تمام مراحل انتقال سند، حل اختلافات و تنظیم قراردادهای مرتبط است.
نیاز به راهنمایی یا پیگیری انتقال سند پروژه مشارکتی خود دارید؟
برای دریافت مشاوره تخصصی در زمینه انتقال سند، پایانکار و حل اختلافات مشارکت در ساخت، همین امروز با موسسه حقوقی ماهان جاوید خاورمیانه تماس بگیرید.