در دنیای پیچیده معاملات ملکی، گاه شرایطی پیش می‌آید که نیازمند تسلط بر ظرافت‌های قانونی و حقوقی است. یکی از این موارد، موضوع “اخذ به شفعه” یا به عبارتی، حق تقدم در خرید سهم شریک در املاک مشاع است. در این مقاله، موسسه حقوقی ماهان جاوید خاورمیانه به بررسی ابعاد مختلف حق شفعه و چگونگی استفاده از آن می‌پردازد.
تعریف حق شفعه:
مطابق ماده ۸۰۸ قانون مدنی، “هرگاه دو نفر یا بیشتر در مال غیرمنقولی شریک باشند و یکی از شرکا سهم خود را به شخص ثالثی بفروشد، شریک دیگر حق دارد که عین سهم فروخته شده را به همان قیمتی که به ثالث فروخته شده است، از خریدار تملک کند.” به عبارت دیگر، اگر شما و شخص دیگری در ملکی مشترکاً مالکیت داشته باشید و ایشان سهم خود را به فرد دیگری واگذار کند، شما به عنوان شریک، حق شفعه خواهید داشت و می‌توانید با پرداخت همان مبلغی که به خریدار ثالث فروخته شده، سهم شریک خود را به تملک خود درآورید.
شرایط اعمال حق شفعه:
اعمال حق شفعه منوط به تحقق شرایطی است که در قانون مدنی به تفصیل شرح داده شده است. برخی از این شرایط عبارتند از:
مشاع بودن مال: حق شفعه فقط در مورد املاک مشاع یا به عبارتی، املاکی که دو یا چند نفر در آن به طور مشترک مالکیت دارند، قابل اعمال است.
غیرمنقول بودن مال: این حق فقط در مورد املاک غیرمنقول مانند زمین، آپارتمان، مغازه و … قابل اعمال است و شامل اموال منقول مانند اتومبیل و اثاثیه منزل نمی‌شود.
انتقال سهم شریک به شخص ثالث در قرارداد بیع: حق شفعه زمانی ایجاد می‌شود که یکی از شرکا سهم خود را به فردی خارج از جمع شرکا از طریق عقد بیع واگذار کند.
امکان تعیین و پرداخت ثمن معامله: شفیع (دارنده حق شفعه) باید ثمن معامله (قیمت خرید) سهم فروخته شده را به خریدار ثالث پرداخت کند.
دو نفر بودن شرکا: این حق فقط در اموالی که بین دو نفر مشاعند قابل اعمال است و در صورت افزایش تعداد شرکا، اعمال آن امکان‌پذیر نیست.
نقش وکیل ملکی
در دعاوی مربوط به حق شفعه، حضور یک وکیل ملکی مجرب و متخصص می‌تواند نقش بسیار مهمی در موفقیت شما داشته باشد. وکیل ملکی با تسلط بر قوانین و رویه قضایی مربوط به حق شفعه، می‌تواند به شما در انجام صحیح مراحل قانونی، تنظیم اظهارنامه و دادخواست، و دفاع از حقوق شما در مراجع قضایی کمک کند.
همچنین، وکیل ملکی می‌تواند با ارائه مشاوره حقوقی مناسب، شما را از چالش‌ها و موانع احتمالی در مسیر اعمال حق آگاه کرده و راهکارهای مناسب برای حل آنها را به شما ارائه دهد.
بنابراین، اگر قصد دارید از حق خود استفاده کنید، به شما توصیه می‌کنیم که از خدمات یک وکیل ملکی مجرب و متخصص بهره‌مند شوید.
مراحل اعمال حق شفعه:
پس از احراز شرایط لازم برای اعمال حق ، شفیع باید مراحل زیر را برای تملک سهم شریک سابق خود طی کند:
1. اعلام شفعه:
اولین قدم، اعلام قصد استفاده از حق شفعه به خریدار و شریک سابق است. این امر می‌تواند به صورت کتبی یا شفاهی انجام شود.
در روش کتبی، شفیع باید اظهارنامه‌ای تنظیم و به خریدار و شریک سابق خود ابلاغ کند. در این اظهارنامه، شفیع باید مشخصات ملک، تاریخ معامله، و قصد خود برای استفاده از حق را به طور واضح ذکر کند.
در روش شفاهی، شفیع باید در حضور دو شاهد، قصد خود را برای استفاده از حق شفعه به خریدار و شریک سابق خود اعلام کند. این روش اکنون منسوخ و مهجور است.
2. تعیین ثمن:
در صورت توافق شفیع و خریدار بر سر ثمن معامله (قیمت خرید) سهم فروخته شده، دیگر نیازی به طی مراحل بعدی نیست و معامله شفعه انجام می‌شود.
در صورت عدم توافق، شفیع باید برای تعیین ثمن به یکی از مراجع زیر مراجعه کند:
کارشناس مرضی‌الطرفین: کارشناس تعیین شده توسط دو طرف با بررسی اوراق و مدارک مربوط به معامله و همچنین با در نظر گرفتن قیمت روز ملک، ثمن را تعیین خواهد کرد.
دادگاه: در صورت عدم تمایل به ارجاع به کارشناس، شفیع می‌تواند با تقدیم دادخواست به دادگاه، خواستار تعیین ثمن توسط دادگاه شود.
3. پرداخت ثمن و تملک سهم:
پس از تعیین ثمن، شفیع باید ظرف مهلت مقرر ثمن معامله را به خریدار ثالث پرداخت کند.
در صورت عدم پرداخت به موقع ثمن، این حق ساقط خواهد شد.
پس از پرداخت ثمن، شفیع می‌تواند با مراجعه به دفتر اسناد رسمی، سند انتقال سهم شریک سابق را به نام خود تنظیم کند.
نکات مهم:
حق شفعه یک حق قانونی است و لازم نیست در قرارداد شراکت ذکر شود.
حق شفعه فقط در مورد املاک قابل افراز (قابل تقسیم) قابل اعمال است.
شفیع باید فورا پس از اطلاع از معامله شریک و ثالث، برای اعمال حق اقدام کند.
در صورت فوت شفیع، حق شفعه به وراث او منتقل می‌شود.
اگر شریک سابق، سهم خود را به چند نفر بفروشد، حق شفعه به نسبت سهم هر یک از خریداران قابل اعمال است.
اگر خریدار ثالث، از معامله با شفیع امتناع کند، شفیع می‌تواند با مراجعه به دادگاه، الزام او به معامله را خواستار شود.
موسسه حقوقی ماهان جاوید خاورمیانه با بهره‌گیری از وکلای مجرب و متخصص در زمینه دعاوی ملکی، آماده ارائه مشاوره حقوقی و خدمات تخصصی در خصوص حق شفعه به شما عزیزان است.
همین امروز با ما تماس بگیرید و از راهنمایی‌های تخصصی ما در این زمینه بهره‌مند شوید.