قرارداد مشارکت در ساخت یکی از رایج‌ترین قراردادها در حوزه ساختمان و املاک است که بین مالک زمین یا ملک و سازنده منعقد می‌شود. در این قرارداد، طرفین توافق می‌کنند که با مشارکت یکدیگر، ساخت و ساز پروژه ای را به مرحله اجرا درآورند و در نهایت منافع حاصل از آن را به اشتراک بگذارند. یکی از مسائل مهم در این نوع قراردادها، ضمانت اجرای آن است که در صورت عدم انجام تعهدات از سوی هر یک از طرفین، حقوق طرف دیگر حفظ شود. در این مقاله به بررسی ضمانت اجرای قرارداد مشارکت در ساخت می‌پردازیم.
۱. ضمانت اجرای قرارداد مشارکت در ساخت از طریق پیش‌پرداخت‌ها و واریزی‌ها
در بسیاری از قراردادهای مشارکت در ساخت، طرفین برای اطمینان از انجام تعهدات، مبالغی را به عنوان پیش‌پرداخت یا هزینه‌های ابتدایی پروژه تعیین می‌کنند. این پیش‌پرداخت‌ها معمولاً در ابتدای پروژه پرداخت می‌شوند و تضمین‌هایی هستند که نشان‌دهنده جدیت طرفین در انجام تعهداتشان است.
۲. تعیین شرایط فسخ قرارداد
در قراردادهای مشارکت در ساخت، گاهی اوقات ممکن است یکی از طرفین نتواند به دلایل مختلف تعهدات خود را انجام دهد. برای جلوگیری از بروز اختلافات جدی و یا سوءاستفاده از شرایط، ضروری است که شرایط فسخ قرارداد به وضوح در آن ذکر شود. این شرایط معمولاً شامل موارد زیر می‌شود:
الف) تأخیرات طولانی‌مدت در ساخت
یکی از رایج‌ترین دلایل فسخ قرارداد مشارکت در ساخت، تأخیرهای غیرموجه در روند ساخت و ساز است. تأخیر در پروژه‌ها می‌تواند به دلایل مختلفی مانند نداشتن نیروی کار کافی، تأمین نکردن به موقع مصالح، مشکلات مالی یا حوادث غیرمترقبه رخ دهد. در این صورت، قرارداد می‌تواند شرایطی را برای فسخ در نظر بگیرد، به‌ویژه اگر تأخیر بیش از مدت زمان معین و بدون دلیل موجه باشد. این تأخیرات ممکن است منجر به ضرر و زیان برای طرف دیگر شود که در نتیجه امکان فسخ قرارداد برای طرف آسیب‌دیده فراهم می‌شود.
ب) عدم پرداخت هزینه‌ها
در بسیاری از قراردادهای مشارکت در ساخت، طرفین توافق می‌کنند که هزینه‌های پروژه به طور دوره‌ای پرداخت شود. اگر یکی از طرفین (مثلاً مالک ملک یا سازنده) نتواند به موقع هزینه‌های مورد توافق را پرداخت کند، طرف مقابل می‌تواند از حق فسخ قرارداد بهره ببرد. عدم پرداخت به موقع و کامل هزینه‌ها می‌تواند پروژه را با مشکلات مالی روبرو کند و حتی موجب توقف کارها شود. به همین دلیل، معمولاً در قرارداد، شرایط و زمان‌بندی دقیق پرداخت‌ها ذکر می‌شود و در صورت عدم رعایت آن، امکان فسخ برای طرف دیگر فراهم می‌شود.
ج) نقص در اجرای پروژه
در صورتی که یکی از طرفین نتواند پروژه را مطابق با استانداردها یا مشخصات تعیین‌شده در قرارداد اجرا کند، طرف دیگر می‌تواند درخواست فسخ قرارداد را مطرح کند. این نقص‌ها ممکن است شامل رعایت نکردن نقشه‌های طراحی، استفاده از مصالح بی‌کیفیت، یا عدم رعایت اصول فنی و مقررات قانونی در ساخت باشد. در چنین حالتی، طرف متضرر می‌تواند از شرایط فسخ قرارداد استفاده کند و از سازنده درخواست نماید که پروژه را طبق استانداردهای مورد توافق انجام دهد.
د) تغییرات غیرمجاز در پروژه
گاهی ممکن است که یکی از طرفین به طور غیرمجاز تغییراتی در پروژه اعمال کند که باعث ایجاد مشکلات برای طرف دیگر شود. به عنوان مثال، ممکن است سازنده بدون موافقت مالک، تغییراتی در طراحی یا ساخت پروژه اعمال کند که موجب کاهش ارزش ملک یا نقض توافقات اولیه شود. در این صورت، قرارداد می‌تواند پیش‌بینی‌هایی برای فسخ آن در نظر بگیرد.
هـ) عدم همکاری طرفین
مشارکت در ساخت یک پروژه به همکاری متقابل نیاز دارد. اگر یکی از طرفین از همکاری و انجام وظایف خود در پروژه خودداری کند، ممکن است این موضوع منجر به فسخ قرارداد شود. برای مثال، اگر مالک نتواند زمین را در اختیار سازنده قرار دهد یا سازنده از ارائه مستندات و گزارش‌های لازم برای پروژه خودداری کند، معمولاٌ طرف دیگر می‌تواند برای فسخ قرارداد درخواست دهد.
۳. تضمینات مالی
تضمینات مالی یکی از اصلی‌ترین ابزارهای ضمانت اجرا در قراردادهای مشارکت در ساخت است که می‌تواند از طرفین در برابر نقض تعهدات محافظت کند. در صورتی که یکی از طرفین نتواند به تعهدات خود عمل کند، این تضمینات می‌توانند به‌عنوان وسیله‌ای برای جبران خسارت‌ها و تحمیل هزینه‌ها به طرف متخلف عمل نمایند. در این بخش به توضیح مهم‌ترین انواع تضمینات مالی خواهیم پرداخت:
الف) وثیقه ملکی
یکی از رایج‌ترین و امن‌ترین روش‌های تضمین اجرایی در قرارداد مشارکت در ساخت، استفاده از وثیقه ملکی است. در این نوع تضمین، یکی از طرفین (مالک زمین یا سازنده) ملکی را به‌عنوان وثیقه برای ضمانت انجام تعهدات خود معرفی می‌کند. این ملک به‌عنوان ضمانت برای بازپرداخت خسارت‌ها یا جبران ضررهای احتمالی در نظر گرفته می‌شود. اگر طرفین نتوانند به تعهدات خود عمل کنند، طرف آسیب‌دیده می‌تواند با استفاده از وثیقه، حقوق خود را پیگیری کند.
به‌عنوان مثال، اگر سازنده به هر دلیلی نتواند پروژه را به پایان برساند و هزینه‌های مالی برای مالک ایجاد شود، مالک می‌تواند از وثیقه استفاده کند تا خسارت‌های وارد شده را جبران کند. وثیقه ملکی معمولاً در زمان عقد قرارداد به‌طور دقیق مشخص و ثبت می‌شود تا در صورت نیاز، بتوان از آن برای پیگیری قانونی استفاده کرد.
ب) ضمانت‌نامه بانکی
ضمانت‌نامه بانکی یکی دیگر از ابزارهای تضمین اجرایی است که در قراردادهای مشارکت در ساخت کاربرد فراوانی دارد. در این روش، طرف متعهد (چه سازنده و چه مالک) یک ضمانت‌نامه بانکی از بانک خود دریافت می‌کند که مبلغ مشخصی از آن به‌عنوان تضمین برای انجام تعهدات قرارداد در نظر گرفته می‌شود. در صورتی که یکی از طرفین به تعهدات خود عمل نکرد، طرف مقابل می‌تواند از ضمانت‌نامه بانکی استفاده کند تا خسارت‌های وارده را جبران کند.
این نوع ضمانت‌نامه‌ها برای طرفین این اطمینان را ایجاد می‌کند که در صورت عدم انجام تعهدات از سوی طرف مقابل، امکان دریافت سریع مبلغی به‌عنوان جبران خسارت وجود دارد. همچنین، ضمانت‌نامه بانکی اغلب به‌عنوان یکی از اسناد مهم در دعاوی حقوقی استفاده می‌شود و قابل پیگیری در دادگاه‌هاست.
ج) پیش‌پرداخت و واریز به حساب‌های خاص
یکی دیگر از روش‌های معمول تضمین اجرای قراردادهای مشارکت در ساخت، پرداخت پیش‌پرداخت‌های معتبر و واریز مبلغ به حساب‌های خاص است. در این نوع تضمینات، طرفین توافق می‌کنند که بخشی از مبلغ قرارداد را به‌عنوان پیش‌پرداخت به حساب مخصوصی واریز کنند که در صورت عدم انجام تعهدات، این پیش‌پرداخت‌ها به‌عنوان جبران خسارت برای طرف دیگر استفاده شود.
این روش معمولاً در پروژه‌هایی که ریسک‌های مالی بالاتری دارند، بیشتر کاربرد دارد. در صورت عدم انجام تعهدات توسط یکی از طرفین، طرف مقابل می‌تواند از پیش‌پرداخت‌ها به‌عنوان تضمینی برای جبران خسارت‌های وارد شده استفاده کند. در واقع، این پیش‌پرداخت‌ها به‌نوعی می‌توانند به‌عنوان ضمانت‌های مالی برای انجام کارها عمل کنند.
د) بیمه مسئولیت
در برخی از قراردادهای مشارکت در ساخت، طرفین می‌توانند از بیمه‌نامه‌های مسئولیت برای تضمین اجرا استفاده کنند. این بیمه‌نامه‌ها معمولاً برای پوشش دادن خسارت‌های احتمالی که در نتیجه نقص یا تأخیر در انجام تعهدات پیش می‌آید، خریداری می‌شوند. به‌عنوان مثال، اگر سازنده نتواند به‌موقع پروژه را تمام کند یا مشکلاتی در اجرا ایجاد شود، بیمه‌نامه مسئولیت می‌تواند هزینه‌های ناشی از تأخیرات و خسارت‌های وارد شده را پوشش دهد.
بیمه‌نامه‌ها یکی از روش‌های قابل‌اعتماد برای جلوگیری از ایجاد اختلافات و مشکلات مالی در پروژه‌های ساختمانی هستند و به‌ویژه در پروژه‌های بزرگ که ریسک‌های مالی و حقوقی بالاتری دارند، می‌توانند به‌عنوان یک ضمانت اجرای قوی عمل کنند.
۴. استفاده از داوری برای حل اختلافات و ضمانت اجرای قرارداد مشارکت در ساخت
در بسیاری از قراردادهای مشارکت در ساخت، طرفین به جای مراجعه به دادگاه‌های عمومی، بر داوری توافق می‌کنند. داوری می‌تواند راهکاری سریع‌تر و کم‌هزینه‌تر برای حل اختلافات و مسائل اجرا باشد. در این صورت، در صورت بروز هرگونه مشکل، مرجع داوری می‌تواند تصمیم‌گیری کرده و اجرای آن را فراهم سازد.
۵. جریمه‌های تأخیر در انجام تعهدات
یکی دیگر از ابزارهای ضمانت اجرای قرارداد مشارکت در ساخت، تعیین جریمه برای تأخیر در انجام تعهدات است. این جریمه‌ها معمولاً به ازای هر روز تأخیر در تکمیل پروژه یا هر نوع عدم رعایت زمان‌بندی‌های تعیین‌شده در قرارداد، برای طرف متخلف در نظر گرفته می‌شود.
۶. تعیین زمان‌بندی دقیق و ضمانت اجرای قرارداد مشارکت در ساخت
در قراردادهای مشارکت در ساخت، زمان‌بندی دقیق برای اتمام پروژه و مراحل مختلف آن از اهمیت بالایی برخوردار است. تعیین تاریخ‌های مشخص برای انجام مراحل مختلف ساخت و پایان پروژه، می‌تواند به عنوان یک ضمانت اجرای قوی عمل کند. در صورت عدم رعایت این زمان‌بندی‌ها، طرفین می‌توانند از ابزارهای قانونی برای پیگیری حقوق خود استفاده کنند.
نتیجه‌گیری
ضمانت اجرای قرارداد مشارکت در ساخت یکی از مهم‌ترین جنبه‌های این قراردادها است که به طرفین اطمینان می‌دهد که تعهدات خود را به درستی انجام خواهند داد. استفاده از پیش‌پرداخت‌ها، تضمینات مالی، شرایط فسخ قرارداد، جریمه‌های تأخیر و داوری، می‌تواند به کاهش ریسک‌ها و حفظ منافع طرفین کمک کند.
اگر شما در حال برنامه‌ریزی برای انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت هستید یا نیاز به مشاوره در زمینه ضمانت اجرای قراردادهای ملکی دارید، تیم حقوقی موسسه حقوقی ماهان جاوید خاورمیانه آماده ارائه مشاوره و خدمات تخصصی به شماست.
برای مشاوره با وکیل ملکی و دریافت خدمات حقوقی در این زمینه، همین حالا با ما تماس بگیرید.
