این مقاله را به اشتراک بگذارید
قرارداد دستی مشارکت در ساخت بهتنهایی امنیت حقوقی لازم را برای مالک تضمین نمیکند. تنها وقتی قرارداد در دفترخانه ثبت شود، از حمایت قانونی مقابل اشخاص ثالث برخوردار خواهد بود.
مقدمه
اگر مالک زمین یا بنای قدیمی هستید و قصد همکاری با سازنده را دارید، تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت یک گام حیاتی است. قراردادهای عادی و دستی غالباً نقاط ابهام و ضعف دارند که در ادامه میتواند به بروز اختلاف منجر شود. در این مطلب بهصورت ساده و کاربردی توضیح میدهیم چرا ثبت رسمی قرارداد ضروری است و تفاوتهای اصلی بین قولنامه، قرارداد دستی و سند رسمی چیست.
قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟
قرارداد مشارکت در ساخت توافقی است میان مالک و سازنده برای احداث یا نوسازی یک ملک. مالک زمین یا بنا را در اختیار قرار میدهد و سازنده عملیات ساخت را انجام میدهد؛ در پایان نیز سهم هر طرف از واحدهای جدید یا منافع حاصل تعیین میگردد.
تفاوت قرارداد دستی و سند رسمی
قرارداد دستی قراردادی است که طرفین بدون مراجعه به دفتر اسناد رسمی تنظیم میکنند. این نوع سند در برابر طرفین قابل استناد است، اما در مقابل اشخاص ثالث و برای اجرای فوری محدودیت دارد.
سند رسمی بر اساس ماده ۱۲ قانون ثبت اسناد در دفاتر اسناد رسمی تنظیم میشود و دارای اعتبار در مقابل اشخاص ثالث است. بهعبارت دیگر، وقتی قرارداد مشارکت در ساخت رسمی شود، دسترسی به ابزارهای اجرایی مانند اجرای ثبت آسانتر خواهد شد.
چرا ثبت رسمی ضروری است؟
یکی از دلایل اصلی ضرورت ثبت رسمی، امکان استناد قرارداد در برابر اشخاص ثالث است. علاوه بر این، ثبت رسمی راه اجرای سریعتر تعهدات قراردادی را هموار میسازد. در برخی موارد، بهویژه املاک دارای سند حدنگار (سند سبز)، قانون تنظیم قرارداد عادی را مجاز نمیداند؛ بنابراین قرارداد دستی در این موارد فاقد اعتبار است.
مراحل ثبت رسمی قرارداد مشارکت در ساخت
گام اول: تنظیم قرارداد دقیق
ابتدا باید متن قرارداد با دقت تدوین شود. در سند لازم است مشخصات طرفین، آوردهها، سهم هر طرف، زمانبندی تحویل، شرایط کیفیت اجرا، تضمینها و روش حل اختلاف بهروشنی درج شود. شفاف بودن این بندها از بروز اختلاف در آینده جلوگیری میکند.
گام دوم: مراجعه به دفترخانه
پس از تکمیل متن قرارداد، طرفین با مدارک لازم به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه میکنند. دفترخانه پس از بررسی و امضای طرفین، قرارداد را به سند رسمی تبدیل مینماید.
گام سوم: پیگیری بعد از ثبت
بعد از ثبت رسمی، نظارت مستمر بر اجرای مفاد قرارداد اهمیت دارد. در صورت تخلف سازنده یا تأخیر غیرموجه، مالک میتواند با اتکا به سند رسمی از واحد اجرای ثبت یا مراجع قضایی درخواست مطالبه تعهد کند.
گامهای عملی ویژه برای مالکین سالمند
استعلام سند ملک و سابقه سازنده: پیش از هر اقدامی، وضعیت ثبتی ملک را بررسی و از پیشینه سازنده اطلاع حاصل کنید.
مشاوره حقوقی از آغاز: بهتر است متن قرارداد توسط وکیل متخصص تنظیم یا بازبینی شود تا از درج بندهای حیاتی اطمینان حاصل گردد.
ثبت رسمی و نگهداری نسخه دفترخانهای: نسخه رسمی را در محلی امن نگهداری کنید و از تصویر آن نسخهای در اختیار وکیل یا نماینده خود قرار دهید.
نظارت بر اجرا و مستندسازی: تمامی مکاتبات، صورتجلسات و پرداختها را ثبت کنید تا در صورت ضرورت بتوانید مستندات لازم را ارائه دهید.
بیشتر بخوانید
اشتباهات رایج و ریسکها
اعتماد به قرارداد دستی: قرارداد عادی بهتنهایی ضمانت اجرایی کافی ندارد و در برابر اشخاص ثالث قابل اتکا نیست.
ابهام در مفاد قرارداد: عباراتی مانند «به نحو مطلوب ساخته شود» موجب تفسیرهای گوناگون و اختلاف میشوند.
تأخیر در ثبت رسمی: تعلل در تبدیل قرارداد به سند رسمی ممکن است حقوق مالک را تقلیل دهد.
عدم توجه به ضوابط محلی: بیاطلاعی از مقررات شهرداری، نظام مهندسی یا محدودیتهای ثبتی ممکن است باعث ابطال یا مشکلات اجرایی شود.
نمونه بندهای کلیدی که باید در قرارداد باشند
مشخصات کامل طرفین و مدارک هویتی
موضوع قرارداد و تعیین دقیق عرصه و اعیان مورد توافق
نحوه محاسبه و تقسیم سهمها (اعم از فضای مسکونی، پارکینگ، انباری)
جدول زمانبندی عملیات و تحویلها
تضمینهای اجرایی، ضمانت حسن انجام کار و تضمین مالی
سازوکار حل اختلاف و انتخاب مرجع داوری یا دادگاه
رویکرد مؤسسه حقوقی ماهان جاوید خاورمیانه (MJK Law Firm)
MJK Law Firm در پروندههای مشارکت در ساخت خدمات تخصصی زیر را ارائه میدهد:
بررسی اولیه سند و شناسایی ریسکهای حقوقی
تنظیم یا بازبینی قرارداد مشارکت با تاکید بر ثبت رسمی
پیگیری ثبت در دفترخانه و تهیه مستندات لازم
نظارت و اقدام قانونی در صورت تخلف یا اختلاف
نتیجهگیری
قرارداد دستی مشارکت در ساخت ممکن است در کوتاهمدت کار را پیش ببرد، اما برای تضمین حقوق مالک و برخورداری از ابزارهای اجرایی ضرورت ثبت رسمی وجود دارد. تنظیم دقیق قرارداد و بهرهمندی از مشاوره حقوقی، بهترین راه برای کاهش ریسکهای مالی و حقوقی است.
برای مشاوره و تنظیم قرارداد رسمی مشارکت در ساخت با تیم حقوقی MJK Law Firm تماس بگیرید. کارشناسان ما آمادهاند تا با شفافیت و تخصص شما را همراهی کنند.