این مقاله را به اشتراک بگذارید
قرارداد مشارکت در ساخت یکی از پیچیدهترین و حساسترین قراردادها در حوزه املاک و ساختوساز است. این قرارداد معمولاً بین مالک زمین (یا ملک کلنگی) و سازنده — یا فرد/شرکتی که منابع مالی و اجرایی ساخت را فراهم میکند — منعقد میشود. هدف نهایی، ساخت سازهای جدید و تقسیم واحدها یا سود مطابق سهم توافقشده است.اما به دلیل ترکیب موضوعات حقوقی، مالی و فنی، امکان بروز اختلاف بین طرفین بسیار بالاست؛ اختلاف درباره کیفیت ساخت، هزینهها، سهم هر طرف، زمان تحویل، مصالح به کار رفته، تغییرات نقشه، تأخیر در اجرای تعهدات و غیره — همگی نمونههایی از اختلافاتی هستند که در پروژههای مشارکت در ساخت بهوفور رخ میدهند.از این رو، صرف وجود قرارداد کافی نیست؛ آنچه اهمیت دارد تدوین درست قرارداد و بهویژه بند «داوری» و انتخاب داور مناسب است. داوری میتواند راهحلی سریع، تخصصی و کمهزینه برای حل اختلافات باشد.در این مقاله، با نگاهی دقیق و کاربردی به موضوع «انتخاب داور مناسب»، معیارها، ریسکها، اشتباهات رایج، تفاوت داور حقوقی و فنی و چگونگی تنظیم بند داوری — گامی مؤثر در کاهش ریسک و افزایش اطمینان برای مالکان و سازندگان ارائه میشود.
اساس حقوقی قرارداد مشارکت در ساخت و داوری
قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟
- قرارداد مشارکت در ساخت توافقی است بین دو یا چند طرف (معمولاً مالک زمین و سازنده یا سرمایهگذار) که به موجب آن زمین در اختیار سازنده قرار میگیرد و سازنده متعهد به ساخت بنا میشود؛ سپس پس از اتمام ساخت، واحدها یا منافع (مثلاً آپارتمانها یا سهم فروش) بین طرفین تقسیم میشود.
- این قرارداد از عقود خصوصی محسوب میشود؛ بنابراین بر اساس قانونی بودن عقد (عدم مخالفت با قانون و شرع)، دارای اعتبار و نفوذ است.
چرا داوری اهمیت دارد؟
- اختلافات در قراردادهای مشارکت در ساخت متنوعاند: اختلاف در تفسیر مفاد قرارداد، اجرای تعهدات، کیفیت ساخت، مصالح، زمان تحویل، تقسیم سهم یا سود، هزینه مجوزها و تغییرات احتمالی.
- داوری (Arbitration) یک روش جایگزین برای حل اختلاف است؛ در این روش، طرفین توافق میکنند به جای دادگاه، اختلاف را به یک یا چند داور بیطرف بسپارند. داور پس از بررسی دلایل، مستندات و اظهارات طرفین رأیی صادر میکند که لازمالاجرا است.
- مزایای داوری: سرعت بیشتر نسبت به دادرسی دادگاهی، هزینه کمتر، محرمانگی، تخصص داور (خصوصاً برای مسائل فنی) و حفظ رابطه تجاری/شخصی بین طرفین.
اشتباهات رایج در انتخاب داور — و پیامدهای آن
انتخاب نامناسب یا تنظیم ناکافی بند داوری میتواند دردسرهای جدی ایجاد کند. برخی اشتباهات رایج عبارتند از:
انتخاب داور آشنا بدون تخصص
گاهی طرفین برای «راحتی و اعتماد» داور آشنایی را انتخاب میکنند — دوست، همسایه، شریک قدیمی یا فردی که رابطه نزدیکی با یکی از طرفین دارد. اما این انتخاب معمولاً بیطرفی واقعی ندارد و نمیتواند در اختلافات پیچیده ساخت و ساز و قرارداد، تصمیمی دقیق و عادلانه صادر کند.
انتخاب داور بدون تطابق تخصص با ماهیت اختلاف
اگر اختلاف فنی است (مثلاً کیفیت مصالح، انطباق اجرای ساختمان با نقشه، استانداردها) — داور حقوقی عادی قادر به تشخیص دقیق مسائل فنی نیست. بالعکس، اگر اختلاف صرفاً حقوقی یا قراردادی باشد (تقسیم سهم، تأخیر، هزینهها)، تعیین داور فنی ممکن است مناسب نباشد.
نبود تطابق تخصص با موضوع اختلاف، نتیجهای جز صدور رأیی غیرکارشناسی و ناعادلانه ندارد.
بند داوری مبهم یا ناقص
اغلب قراردادها — حتی آنهایی که شرط داوری دارند — بند داوری را به شکلی فاقد جزئیات تنظیم میکنند: فقط ذکر میشود “در صورت اختلاف به داوری ارجاع میشود” بدون تعیین نام داور، تخصص او، مدت زمان رسیدگی، نحوه ابلاغ رأی، نحوه تعیین حقالزحمه و حدود اختیارات. چنین بندی در عمل بیاثر است.
اختیارات داور خیلی محدود یا خیلی گسترده
- اگر اختیارات داور خیلی محدود باشد — بهطور مثال فقط برای تفسیر قرارداد — داور توانایی حل اختلاف فنی یا مالی را ندارد.
- اگر اختیار داور خیلی باز باشد و بدون محدودیت (اختیار تام) به او داده شود، ممکن است رأیی صادر شود که از نظر یکی از طرفین ناعادلانه باشد و امکان اعتراض یا تجدیدنظر بسیار محدود شود.
عدم تعیین مهلت برای صدور رأی یا ابلاغ آن
در بسیاری از قراردادها، مهلت معینی برای صدور رأی یا ابلاغ آن پیشبینی نمیشود. در نتیجه ممکن است داوری بینتیجه بماند یا رأی صادره خیلی دیر (یا اصلاً) صادر نشود، و اختلاف به دادگاه منتقل شود — گویی هیچ داوری صورت نگرفته است.
پیامد این اشتباهات از اختلاف ساده تا توقف پروژه، زیان مالی و دعوای حقوقی گسترده متغیر است؛ بنابراین تنظیم دقیق و انتخاب داور مناسب از اهمیت بسیار بالایی برخوردار است.
داور حقوقی یا داور فنی — و ضرورت هماهنگی تخصص با موضوع
یکی از مهمترین تصمیماتی که طرفین باید اتخاذ کنند: آیا داور حقوقی انتخاب کنند یا فنی؟
داور حقوقی
- داور حقوقی معمولاً وکیل یا حقوقدان متخصص در حقوق مدنی، قراردادها و دعاوی ملکی است.
- مناسب اختلافاتی است که ماهیت آنها حقوقی یا قراردادی است: تفسیر مفاد قرارداد، سهم، تقسیم واحدها، تأخیر، پرداختها، ضمانت اجرا، فسخ، تغییر شرایط قرارداد و …
داور فنی (مهندسی)
- داور فنی معمولاً مهندس عمران، معماری یا کارشناس رسمی ساختمان است.
- مناسب اختلافات فنی: کیفیت ساخت، مصالح، انطباق با نقشه و استاندارد، اجرای سازه، نقص فنی، تغییرات غیرمجاز، استانداردهای ایمنی و …
ترکیب داور حقوقی + فنی یا هیئت داوری
در بسیاری از پروژههای مشارکت در ساخت — بهخصوص پروژههای بزرگ یا پیچیده — اختلافات هم مالی/حقوقی و هم فنی رخ میدهد. در این موارد، ترکیب “داور حقوقی + داور (یا کارشناس) فنی” یا تشکیل “هیئت داوری” بهترین نتیجه را دارد. این هیئت میتواند با تخصص و تجربه ترکیبی، پرونده را از تمام جهات بررسی کند.
معیارها و شاخصهای انتخاب داور مناسب
برای آن که داور انتخابی، واقعاً بتواند اختلاف را به شکلی درست و مؤثر حل کند، باید معیارهای زیر در نظر گرفته شود:
1.بیطرفی واقعی
- داور نباید نسبت خانوادگی، شراکتی، مالی یا هر نوع منافع مشترک با یکی از طرفین داشته باشد.
- بیطرفی ظاهری کافی نیست؛ داور باید از نظر علمی و عملی نیز بیطرف باشد.
2.تخصص و تجربه مرتبط
- اگر قرارداد دارای بخش فنی است، داور باید مهندس یا کارشناس رسمی با تجربه در ساخت داشته باشد.
- اگر موضوع اختلاف حقوقی و مالی است، داور حقوقی یا وکیل متخصص در قراردادهای ساختمانی باشد.
در پروژههای بزرگ، تجربه در قراردادهای مشارکت در ساخت و داوری مشابه اهمیت ویژه دارد
3.دقت در قرارداد — ذکر دقیق مشخصات داور و شرایط داوری
بند داوری باید شامل:
- نام و مشخصات داور
- تخصص (حقوقی یا فنی)
- نشانی و اطلاعات تماس
- نحوه انتخاب داور (در ابتدا یا زمان اختلاف)
- حدود اختیارات داور
- زمان یا مهلت صدور رأی
- نحوه ابلاغ رأی
- حق الزحمه داورو نحوه پرداخت آن
- شرایط جانشینی داور در صورت امتناع، فوت یا استعفا
4.تدوین «شرایط خصوصی» پروژه
برای جلوگیری از اختلاف در اجرا: تمام مشخصات فنی، نقشهها، مصالح، زمانبندی، مسئولیتها و تعهدات باید به پیوست قرارداد (شرایط خصوصی) ضمیمه شوند. این پیوست باید جزء لاینفک قرارداد باشد.
5.ضمانت اجرا و حق الزامآوری رأی داور
رای داور باید لازمالاجرا باشد و امکان اجرای آن پس از صدور پیشبینی شده باشد. در صورت نقض رأی یا امتناع از اجرای آن، طرف ذی حق باید بتواند از طریق مراجع قضایی حق خود را پیگیری کند.
6.قابلیت عزل یا جایگزینی داور
در صورت فوت، استعفا یا امتناع داور از رسیدگی، یا در صورت بروز تعارض منافع، باید نحوه عزل یا جایگزینی او در قرارداد مشخص باشد.
بیشتر بخوانید
مراحل تنظیم و اقدام برای داوری — گام به گام
برای آن که قرارداد مشارکت در ساخت با بند داوری اصولی تنظیم شود و در صورت بروز اختلاف، بتوان به راحتی داوری را اجرا کرد، این مراحل توصیه میشوند:
- پیش از امضای قرارداد — توافق اولیه درباره داوری
پیش از آن که قرارداد اصلی منعقد شود، طرفین درباره داوری مذاکره و توافق کنند؛ آیا داور تعیین میشود یا هیئت داوری، فنی یا حقوقی، و آیا «شرایط خصوصی» پروژه نیز تنظیم میشود. - انتخاب داور مناسب بر اساس نوع پروژه
اگر پروژه ساده و کوچک است — ممکن است داور حقوقی کافی باشد.
اگر پروژه پیچیده، با مصالح حساس، طبقات زیاد یا ساخت خاص است — داور فنی یا هیئت ترکیبی، بهتر است. - تنظیم دقیق بند داوری
درج دقیق نام، مشخصات، اختیارات، مهلت رأی، ابلاغ رأی، حقالزحمه و شیوه پرداخت، ضمانت اجرا، جانشینی داور، شرایط خصوصی و… - تنظیم «شرایط خصوصی» (پیوست فنی / اجرایی / زمانی)
کلیه جزئیات فنی، مصالح، نقشهها، کیفیت اجرا، زمانبندی، مجوزها، تعهدات، ضمانتها و … به صورت مکتوب و دقیق به پیوست قرارداد افزوده شود. - اخذ قبولیه داور (قبول سمت داوری)
داور انتخابشده باید به طور رسمی قبول داوری کند. بدون قبول داور، شرط داوری ممکن است بلااثر شود. - در صورت بروز اختلاف — ارجاع به داوری
موضوع اختلاف با ذکر دلایل و مستندات به داور ابلاغ شود. سپس داور جلسه بگذارد، مدارک را بررسی کند، نظرات طرفین و کارشناسان (در صورت لزوم) را بشنود و رأی صادر کند. - صدور رأی و اجرای آن
داور باید در مهلت مقرر رأی صادر و ابلاغ کند. رأی لازمالاجراست. در صورت نادیده گرفتن رأی، طرف ذیحق میتواند اجرای آن را از طریق مراجع قضایی مطالبه کند.
نمونه بند داوری پیشنهادی
«در صورت بروز هرگونه اختلاف ناشی از تفسیر، یا اجرای مفاد این قرارداد،اعم از تعهدات زمانی، مالی، کیفیت مصالح، نقشه، تأخیر، تقسیم سهم، تحویل واحدها، مجوزها و هر موضوع مرتبط با قرارداد ، طرفین توافق میکنند اختلاف را به داور مرضیالطرفین آقای/خانم … (شماره ملی/کارت وکالت یا پروانه اشتغال: …) با نشانی … ارجاع دهند. تخصص داور … (حقوقی / فنی / مهندسی) است. داور موظف است ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ موضوع اختلاف، رأی خود را صادر و به طرفین ابلاغ نماید. رأی داور لازمالاجرا بوده و طرفین ملزم به اجرا هستند. هزینه و حقالزحمه داوری … ریال بوده و به نسبت سهم … بین طرفین تقسم میگردد. در صورت فوت، استعفا یا امتناع داور، جانشین داور به همین ترتیب تعیین خواهد شد. «شرایط خصوصی» (پیوست …) جزء لاینفک این قرارداد است و ملاک عمل در داوری خواهد بود.
طرفین متعهد میشوند کلیه اسناد و مستندات (نقشهها، فاکتورها، صورتجلسات ساخت، گواهینامههای مهندسی، پروانه و مجوزها، گزارش ناظران و مهندسین) را نزد خود نگهداری کرده و در صورت لزوم در اختیار داور قرار دهند.
رأی داور پس از ابلاغ دارای تمدید مهلت اجرا نیست و در صورت عدم اجرا، ذینفع میتواند از طریق مراجع صالح برای اجرای رأی اقدام نماید.
با این بند، داوری به شکلی دقیق، الزامآور و شفاف در قرارداد پیشبینی شده است.
ریسکها و نکاتی که باید پیش از داوری بدانید
- داور ممکن است امتناع کند یا از داوری انصراف دهد؛ اگر جانشین معین نشده باشد، شرط داوری بیاثر میشود.
- اگر حقالزحمه داور در قرارداد پیشبینی نشده باشد، بر اساس مقررات مربوط تعیین میشود؛ در صورت تعدد داوران، هزینه بین آنان تقسیم میشود.
- رأی داوری معمولاً قطعی و لازمالاجراست؛ فرصت اعتراض یا تجدیدنظر بسیار محدود است — مگر بر اساس دلایل قانونی (مثل نقص صلاحیت داور یا تقلب).
- اگر قرارداد و بند داوری بهدرستی تنظیم نشده باشد یا «شرایط خصوصی» دقیق نباشد، ممکن است رأی داور در اجرا یا در دادگاه با مشکل مواجه شود.
نقش حرفهای مشاور حقوقی (و تیم تخصصی) در داوری
برای اینکه فرآیند داوری به درستی پیش برود و حقوق شما محفوظ بماند، توصیه میشود از ابتدای تنظیم قرارداد با یک وکیل یا مشاور حقوقی متخصص در قراردادهای مشارکت در ساخت همکاری کنید. مزایای این مسیر:
- تحلیل دقیق ماهیت پروژه و پیشبینی اختلافات احتمالی — فنی، مالی یا زمانی
- پیشنهاد نوع داوری مناسب: داور حقوقی، داور فنی یا هیئت داوری
- تنظیم بند داوری با تمام جزئیات لازم، مطابق استانداردهای حقوقی و قراردادی
- تهیه «شرایط خصوصی» مکتوب و کامل برای پروژه (نقشه، مصالح، کیفیت، مجوزها، زمانبندی و …)
- راهنمایی در انتخاب داور، اخذ قبولیت داور و قرارداد با او
- در صورت بروز اختلاف، جمعآوری مستندات، دفاع مؤثر و پیگیری اجرای رأی داوری
بدون یک مشاور حقوقی حرفهای و آگاه، حتی قراردادی که فکر میکنید “کامل” است، ممکن است در عمل آسیبپذیر باشد.
پرسشهای متداول
س: آیا داوری در قرارداد مشارکت در ساخت اجباری است؟
پاسخ: خیر — درج شرط داوری در قرارداد اختیاری است. اما بدون آن، در صورت اختلاف، طرفین مجبور به مراجعه به دادگاه خواهند بود که ممکن است زمانبر، پرهزینه و پیچیده باشد.
س: آیا رأی داور الزامآور است؟
پاسخ: بله — اگر داور بهدرستی انتخاب و بند داوری بهدرستی تنظیم شده باشد، رأی صادره لازمالاجراست و طرفین ملزم به اجرای آن هستند. در صورت عدم اجرای رأی، ذینفع میتواند از طریق مراجع قضایی اجرای رأی را مطالبه کند.
س: اگر داور در موعد مقرر رأی ندهد، چه اتفاقی میافتد؟
پاسخ: اگر قرارداد مدت تعیین کرده باشد، داور باید رأی را در آن مهلت صادر کند؛ در غیر این صورت مطابق ماده ۴۸۴ قانون آیین دادرسی مدنی، مهلت قانونی سه ماه است. پس از پایان مهلت، ذینفع میتواند درخواست ابطال داوری یا مراجعه به دادگاه کند.
س: آیا میتوان داور را تغییر داد یا عزل کرد؟
پاسخ: بله — اگر قرارداد اجازه دهد. بهترین حالت این است که در بند داوری، شرط «جانشینی داور» برای مواردی مثل استعفا، فوت یا امتناع داور پیشبینی شود.
س: چه زمانی داور فنی بهتر است و چه زمانی حقوقی؟
پاسخ: اگر اختلاف در موضوعاتی مانند کیفیت ساخت، مصالح، اجرای فنی یا استاندارد باشد — داور فنی (مهندس) مطلوبتر است. اگر اختلاف درباره تعهدات قراردادی، سهم، شرایط مالی، زمان تحویل یا تقسیم واحدها باشد — داور حقوقی. در پروژههای بزرگ و پیچیده، ترکیب هر دو بهترین نتیجه را میدهد.
نتیجهگیری و توصیه نهایی
قرارداد مشارکت در ساخت میتواند فرصتی بزرگ برای مالک و سازنده باشد — اما اگر بدون دقت و دانش کافی تنظیم شود، به منبع اختلاف، زیان مالی و توقف پروژه بدل میشود. انتخاب داور مناسب و تدوین بند داوری دقیق، یکی از مهمترین گامها برای مدیریت ریسک است.
با داوری درست و شفاف، اختلافات فنی یا مالی سریعتر، ارزانتر و تخصصیتر حل خواهند شد و امکان ادامه پروژه بدون تنش فراهم میشود.
اگر قصد دارید قرارداد مشارکت در ساختی منعقد کنید یا قرارداد فعلی دارید و نسبت به بند داوری، شرایط خصوصی یا انتخاب داور شک دارید — توصیه میکنیم هماکنون با یک وکیل متخصص در امور قراردادهای ساخت و ساز مشورت کنید. این گام ساده میتواند منافع شما را در آینده بهطرز چشمگیری تضمین کند.لازم به ذکر است ما در موسسه حقوقی ماهان جاوید خاورمیانه وکلایی آشنا به امور فنی داریم که دانش فنی و حقوقی را همزمان دارند و در حل اختلافات ساختمانی متخصص هستند و کلیه نیازهای شما را برطرف می کنند