این مقاله را به اشتراک بگذارید
در قراردادهای مشارکت در ساخت، یکی از حساسترین و درعینحال پرریسکترین بخشهای توافق، تعیین سهم هر یک از طرفین از ملک و واحدهای ساختهشده است؛ موضوعی که در ظاهر ساده به نظر میرسد، اما در عمل به دلیل پیچیدگیهای فنی، حقوقی، مالی و حتی رفتاری طرفین، بهسرعت تبدیل به کانون اختلافات جدی میشود. از آنجا که رسیدگی در دادگاهها معمولاً زمانبر، پرهزینه و غیرتخصصی است، بسیاری از مالکان و سازندگان تلاش میکنند با پیشبینی داوری در قرارداد، فرآیند تعیین سهم و حلوفصل اختلاف را به یک مرجع سریع، بیطرف، فنی و قابل اتکا بسپارند؛ مرجعی که اگر درست انتخاب و دقیق تنظیم شود، میتواند از بروز اختلافات سنگین و سالها درگیری حقوقی جلوگیری کند، و اگر سهلانگارانه نوشته شود، عملاً به منبع تازهای از مشکل تبدیل میشود.
اهمیت داوری در تعیین سهم مشارکت در ساخت
تعیین سهم در مشارکت در ساخت معمولاً بر اساس معیارهایی مانند ارزش زمین، هزینههای ساخت، آوردههای جانبی، تعهدات اضافی، مدت زمان پروژه و شرایط بازار مشخص میشود و هر کدام از این عناصر نیازمند تحلیل دقیق و کارشناسانه است. داوری در این مرحله میتواند تضمین کند که تصمیم نهایی نهتنها عادلانه و قانونی باشد، بلکه متکی بر واقعیتهای فنی و اقتصادی پروژه اتخاذ شود؛ بهخصوص وقتی که طرفین در طول پروژه با تغییرات پیشبینینشده مانند افزایش هزینهها، تأخیرات یا تغییر نقشهها مواجه میشوند.
اشتباهات رایج در درج شرط داوری برای تعیین سهم
۱. انتخاب داور بدون تخصص فنی یا حقوقی کافی
بسیاری از قراردادها داورانی را معرفی میکنند که نه با قواعد حقوقی آشنا هستند و نه درک عمیقی از ساختوساز و فرآیندهای مالی پروژه دارند. نتیجه این است که تصمیم داور یا غیرواقعی میشود، یا امکان اجرا ندارد، یا بعداً توسط یکی از طرفین مورد اعتراض و بیاعتباری قرار میگیرد.
۲. عدم تعیین حدود اختیارات داور
گاهی شرط داوری فقط به ذکر یک جمله ساده مانند «اختلافات به داوری ارجاع میشود» بسنده میکند، بدون آنکه مشخص کند داور حق تعیین سهم دارد، حق تعدیل قرارداد دارد، یا میتواند جدول واحدها را بازنگری کند؛ و این ابهامها بهمرور تبدیل به دعواهای بزرگتری میشود.
۳. نبودن داور جایگزین یا شیوه انتخاب داور جدید
اگر داور فوت کند، استعفا دهد یا با یکی از طرفین اختلاف پیدا کند، قرارداد بلاتکلیف میماند و طرف ناراضی از این خلأ برای توقف پروژه یا فشار حقوقی استفاده میکند.
۴. نداشتن سازوکار برای اختلافات فنی پیچیده
تعیین سهم گاهی نیازمند کارشناس رسمی دادگستری، برآورد دقیق هزینهها، تقدم و تأخر انجام کارها و محاسبه ارزش افزودهی پروژه است. اگر شرط داوری برای استفاده از این کارشناسان پیشبینی نشده باشد، داور عملاً توان اتخاذ تصمیم صحیح را نخواهد داشت.
تفاوت داور حقوقی و داور فنی در تعیین سهم
در بسیاری از پروژهها، یک داور حقوقی به دلیل تبحر در قوانین و رویههای قضایی، میتواند از بروز بینظمی در قرارداد جلوگیری کند؛ اما این داور لزوماً قادر به تشخیص دقیق ارزش ساخت، هزینههای واقعی، نواقص اجرایی یا انحراف از نقشهها نیست.
از سوی دیگر، یک داور فنی مانند مهندس ناظر یا کارشناس رسمی، درک عمیقی از فرایند ساخت دارد اما ممکن است در تحلیل حقوقی و قراردادی دچار مشکل شود.
به همین دلیل، بهترین رویکرد حرفهای در پروژههای مشارکت در ساخت، انتخاب داور با هر دو تخصص مانند همکاران ما در موسسه ماهان جاوید خاورمیانه که در هر دو زمینه متخصص هستند.و خود سازنده و در عین حال وکیل دعاوی مشارکت در ساخت هستند یا داور دوگانه یا هیأت داوری است:
- یک داور حقوقی برای تفسیر قرارداد و حفاظت از چارچوب قانونی،
- یک داور فنی برای ارزیابی ساخت و محاسبه سهمها،
- و در صورت اختلاف، داور سوم بهعنوان رأینهایی.
معیارهای انتخاب داور در تعیین سهم مشارکت در ساخت
برای انتخاب داور مناسب، مجموعهای از معیارها باید رعایت شود؛ معیارهایی که میتوانند از تبدیل داوری به یک اختلاف دوم جلوگیری کنند:
۱. سابقه عملی در پروندههای مشارکت در ساخت
داوری که حداقل چند پرونده مشابه را مدیریت کرده باشد، توانایی تشخیص زودهنگام خطاها و تنظیم روند رسیدگی را بهتر دارد.
۲. آشنایی کامل با قوانین شهرداری، مقررات ملی ساختمان و آییننامههای فنی
بدون این آگاهی، داور نمیتواند دلیل تأخیرها یا تغییرات هزینه را بهدرستی ارزیابی کند.
۳. بیطرفی واقعی و عدم وابستگی شخصی، مالی یا حرفهای
داوری که با یکی از طرفین رابطه کاری دارد، هرچند هم توانمند باشد، اعتبار رأی خود را زیر سؤال میبرد.
۴. قدرت تهیه گزارش مستدل، مستند و قابلاجرا
رأی داور باید بهگونهای باشد که قابلیت اجرا در اداره ثبت، شهرداری و در صورت نیاز اجرای احکام دادگستری را داشته باشد.
۵. سرعت در تصمیمگیری همراه با دقت
پروژههای ساختمانی بهطور طبیعی زمانبر هستند و هر تأخیر اضافه، هزینه قابلتوجهی ایجاد میکند.
تجربه لازم برای داور در تعیین سهم
یک داور کارآمد در این حوزه باید تجربههایی مانند موارد زیر را داشته باشد:
- تجربه در تحلیل قراردادهای مشارکت در ساخت
- توان ارزیابی هزینههای واقعی ساختوساز
- تسلط بر برداشتهای کارگاهی و صورتوضعیتها
- توانایی تشخیص تغییرات طراحی و تأثیر آنها بر سهمها
- سابقه همکاری با کارشناسان رسمی مربوطه
- تجربه مواجهه با اختلافات مالی بین مالک و سازنده
این ترکیب تجربه عملی و دانش نظری، داوری را از یک «نظر شخصی» به یک «رأی قابلاجرا» تبدیل میکند.
بیشتر بخوانید
نمونه بند صحیح شرط داوری برای تعیین سهم
در ادامه یک نمونه بند حرفهای ارائه میشود که قابل استفاده یا اقتباس در قراردادهای مشارکت در ساخت است:
«کلیه اختلافات طرفین اعم از نحوه تعیین سهم، ارزشگذاری عرصه و اعیان، ارزیابی هزینههای انجامشده، تأخیرات، انطباق عملیات ساختمانی با نقشههای مصوب و هرگونه اختلاف ناشی از تعبیر یا اجرای قرارداد، مطابق مقررات داوری و توسط داور منتخب طرفین حلوفصل خواهد شد. داور، مرکب از یک داور حقوقی و یک داور فنی (کارشناس رسمی دادگستری در رشته ساختمان) خواهد بود و در صورت اختلاف در رأی، داور سوم بهعنوان داور مرضیالطرفین انتخاب خواهد شد. رأی داور لازمالاتباع و برای طرفین قطعی و قابلاجراست و طرفین حق اعتراض به رأی داوری را، جز در موارد مقرر در قانون، از خود سلب مینمایند.»
توصیههای MJK Law Firm برای مالکان و سازندگان
- شرط داوری باید در مرحله تنظیم قرارداد تعیین شود، نه زمانی که اختلاف آغاز شده است.
- داور باید هم از نظر فنی و هم از نظر حقوقی صلاحیت کافی داشته باشد.
- جزئیات روش تعیین سهم را بهقدری دقیق و شفاف بنویسید که امکان تفسیرهای متناقض به حداقل برسد.
- در پروندههای حساس، هیأت داوری (سه نفره) نتیجه قابل اتکاتری ایجاد میکند.
- تنظیم بند داوری را به وکلای متخصص بسپارید؛ زیرا یک اشتباه کوچک ممکن است کل پروژه را دچار تعلیق کند.
سؤالات متداول
۱. آیا داوری در تعیین سهم از نظر قانون الزامآور است؟
اگر شرط داوری در قرارداد بهدرستی درج شده باشد، رأی داور برای طرفین لازمالاتباع است و قابلیت اجرا دارد.
۲. اگر داور بیطرفی را رعایت نکند چه میشود؟
در صورت اثبات بیطرف نبودن داور، امکان ابطال رأی در موارد مشخصشده در قانون وجود دارد.
۳. آیا داور میتواند سهم طرفین را تغییر دهد؟
بله، اگر در بند داوری اختیار تعدیل یا تعیین سهم پیشبینی شده باشد.
۴. اگر یکی از طرفین در داوری شرکت نکند چه؟
داور در چارچوب قانون میتواند رأی خود را صادر کند و عدم حضور یک طرف مانع رسیدگی نیست.
نتیجه گیری
اگر در مرحله تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت هستید، یا در تعیین سهم با مشکل مواجه شدهاید، یا به دنبال درج یک بند داوری حرفهای و قابلاجرا هستید، میتوانید برای دریافت مشاوره تخصصی با وکیل متخصص قراردادهای مشارکت در ساخت در ایران تماس بگیرید.
در چنین پروندههایی، یک تصمیم حقوقی درست میتواند سالها اختلاف و هزینه را از شما دور کند.