فسخ قرارداد خرید ملک و شرایط کلی آن

در معاملات ملکی، شرایطی وجود دارد که به طرفین این اجازه را می‌دهد تا در صورت بروز وضعیت‌های خاص، قرارداد را فسخ کنند. این اختیارات که در فقه و قانون با عنوان خیارات شناخته می‌شوند، امکان دارد به‌صورت توافقی در قرارداد درج شوند یا از احکام قانونی نشأت بگیرند. در ادامه، مهم‌ترین انواع خیارات و شرایط اعمال آن‌ها در قراردادهای خرید و فروش ملک معرفی شده‌اند:

1. خیار غبن: زمانی که یکی از طرفین معامله متوجه شود که به‌واسطه عدم تعادل شدید در ارزش معامله دچار ضرر فاحش شده است، می‌تواند با استناد به خیار غبن، قرارداد را فسخ کند. برای مثال، اگر فروشنده قیمتی بسیار بالاتر از ارزش واقعی ملک پیشنهاد داده باشد و خریدار بعدها متوجه این اختلاف شود، حق فسخ دارد.
2. خیار مجلس: تا زمانی که طرفین در یک جلسه واحد حضور دارند و هنوز از هم جدا نشده‌اند، می‌توانند قرارداد را بدون نیاز به دلیل خاصی فسخ کنند. این خیار اغلب در قراردادهای شفاهی یا ابتدایی کاربرد دارد.
3. خیار شرط: اگر در متن قرارداد، شرطی مبنی بر امکان فسخ در مدت مشخص یا در صورت وقوع رویداد خاصی ذکر شده باشد، طرفی که آن شرط به نفع اوست، می‌تواند با استناد به آن، قرارداد را فسخ کند.
4. خیار تدلیس: در صورتی که یکی از طرفین با پنهان‌کاری یا ارائه اطلاعات نادرست موجب فریب طرف مقابل شود (برای مثال، اگر فروشنده ملک را بهتر از وضعیت واقعی آن جلوه دهد)، طرف فریب‌خورده می‌تواند قرارداد را فسخ کند.
5. خیار تخلف از شرط: اگر یکی از طرفین به تعهد خاصی در قرارداد عمل نکند، مانند نپرداختن وجه یا تحویل ندادن ملک در زمان مقرر، طرف مقابل می‌تواند با استناد به خیار تخلف شرط، قرارداد را منحل کند.
6. خیار عیب: اگر پس از خرید، خریدار متوجه وجود عیبی در ملک شود که پیش از معامله اعلام نشده بود و این عیب در بهره‌برداری از ملک تأثیرگذار باشد، می‌تواند قرارداد را فسخ کند یا درخواست جبران کند.

در نهایت، این اختیارات حقوقی به خریدار و فروشنده اجازه می‌دهند در شرایطی که ادامه معامله برای یکی از طرفین زیان‌بار یا غیرممکن است، با پشتوانه قانونی از قرارداد خارج شوند. بنابراین، آگاهی دقیق از انواع خیارات و درج شفاف آن‌ها در قرارداد، می‌تواند از بروز اختلافات حقوقی در آینده جلوگیری کند.