فسخ قرارداد اجاره شامل چه چیزهایی است؟
فسخ قرارداد اجاره شامل چه چیزهایی است؟یکی از مسائلی که در روابط حقوقی میان موجر (مالک) و مستاجر امکان دارد رخ دهد فسخ قرارداد است . این موضوع زمانی مطرح میشود که یکی از طرفین قصد دارد پیش از پایان مدت مشخص‌شده در قرارداد، توافق اجاره را لغو کند. بر هم خوردن قرارداد اجاره می‌تواند به درخواست موجر یا مستاجر انجام شود، اما برای اینکه این فرآیند به‌طور قانونی و صحیح انجام شود، هر دو طرف باید دلایل موجهی داشته باشند و تمامی مراحل قانونی را به‌درستی طی کنند.
در این راستا، آشنایی با اصول و مراحل لغو قرارداد اجاره، از جمله حقوق و تعهدات طرفین و مراجع قانونی که باید به آن مراجعه کنند، از اهمیت بالایی برخوردار است. این مقاله به بررسی شرایط و اصول فسخ قرارداد اجاره می‌پردازد و توضیح می‌دهد که چگونه هر یک از طرفین (موجر یا مستاجر) می‌توانند در شرایط خاص، قرارداد اجاره را فسخ کرده و حقوق خود را به‌طور قانونی مطالبه کنند.در این مقاله در موسسه حقوقی ماهان جاوید همراه ما باشید.
اصول فسخ قرارداد اجاره
پایان دادن به توافق اجاره پیش از پایان مدت تعیین‌شده در قرارداد را فسخ قرارداد اجاره میگویند. این فسخ می‌تواند از طرف موجر (مالک ملک) یا مستاجر صورت گیرد، اما برای انجام آن، هر دو طرف باید دلایل موجهی داشته باشند و تمامی مراحل قانونی را طی کنند تا اطمینان حاصل شود که فسخ به‌صورت صحیح و قانونی انجام میشود. این اصول و مراحل به‌طور دقیق در قانون مدنی ایران و قانون روابط موجر و مستاجر پیش‌بینی شده است.
دلایل موجه برای فسخ قرارداد
پس از تعیین شروط فسخ، باید دلایل موجه برای این کار نیز وجود داشته باشد که به طور کلی شامل موارد زیر میشود. باید توجه داشت که در تمامی این موارد، هر دو طرف قرارداد باید دلایل موجه را به‌طور واضح و شفاف به یکدیگر اعلام کنند و اقدامات قانونی لازم را انجام دهند.
عدم پرداخت اجاره بها: اگر مستاجر اجاره‌بهای خود را به‌موقع پرداخت نکند، موجر حق دارد که قرارداد را فسخ کند، به‌ویژه اگر این موضوع در قرارداد ذکر شده باشد. این عدم پرداخت اجاره می‌تواند به دلایل مختلفی از جمله مشکلات مالی مستاجر یا عدم تمایل به پرداخت اجاره بها رخ دهد.
نقص‌های فنی در ملک: در صورتی که ملک اجاره‌شده در وضعیت مناسبی برای سکونت نباشد (مانند خرابی سیستم‌های آب، برق، گاز یا مشکلات ساختاری که موجب میشود ملک غیرقابل سکونت شود)، مستاجر می‌تواند درخواست فسخ قرارداد را داشته باشد.
استفاده غیرمجاز از ملک: اگر مستاجر از ملک به‌طور غیرمجاز استفاده کند، مانند تغییر کاربری ملک از مسکونی به تجاری، موجر می‌تواند به‌صورت قانونی قرارداد را فسخ کند.
تخریب یا تغییرات غیرمجاز در ملک: اگر مستاجر بدون اجازه مالک، تغییراتی در ملک ایجاد کند که باعث آسیب به ملک یا تغییر در ساختار آن شود، این نیز می‌تواند دلیل فسخ قرارداد از سوی موجر باشد.
مراحل قانونی لغو قرارداد اجاره (مستاجر و موجر):
هر دو طرف قرارداد باید طبق مراحل قانونی زیر عمل کنند تا فسخ قرارداد به‌طور صحیح انجام شود:
- ارسال اظهارنامه
اولین قدم در فرآیند فسخ، ارسال یک اظهارنامه رسمی به طرف مقابل است. در این اظهارنامه باید اطلاعاتی مانند نام طرفین قرارداد، شماره قرارداد، دلایل فسخ و مهلت پاسخگویی درج شود. معمولاً مهلت پاسخگویی برای طرف مقابل ۱۰ روز تعیین میشود. اظهارنامه باید به‌صورت کتبی و رسمی تنظیم شده و از طریق مراجع قانونی معتبر (مانند دفاتر خدمات الکترونیک قضایی یا وکیل رسمی) به طرف مقابل ارسال شود.
- تنظیم اظهارنامه لغو قرارداد اجاره
برای تنظیم اظهارنامه فسخ قرارداد، لازم است که مشخصات دقیق طرفین، تاریخ قرارداد و دلایل فسخ در متن آن ذکر شود. این اظهارنامه باید به‌طور صحیح و مطابق با قوانین تنظیم گردد تا در صورت نیاز به اثبات در دادگاه، قابل پذیرش باشد.
- مراجعه به دادگاه حقوقی
اگر طرفین نتوانند به توافقی برای فسخ قرارداد برسند، باید به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک مراجعه کنند. در این مرحله، مدارک و مستندات لازم برای اثبات ادعاهای فسخ قرارداد باید ارائه شوند. مهم‌ترین مدارک شامل اصل قرارداد اجاره، اظهارنامه‌های ارسالی و رسیدهای ابلاغ به طرف مقابل، و مدارکی که نشان‌دهنده نقض تعهدات از سوی یکی از طرفین قرارداد باشد. این مدارک می‌توانند شامل عکس از وضعیت ملک، شواهد پرداخت یا عدم پرداخت اجاره بها و یا مستنداتی از نقض شرایط ذکر شده در قرارداد باشند.
شرایط فسخ توسط موجر:
موجر (مالک ملک) تنها در شرایط خاصی می‌تواند قرارداد اجاره را فسخ کند. این شرایط در قوانین مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر (مصوب ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶) به‌طور دقیق بیان شده است. مهم‌ترین دلایل فسخ یک‌جانبه قرارداد اجاره توسط موجر عبارتند از:
- عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر:
یکی از رایج‌ترین دلایل ابطال قرارداد اجاره توسط موجر، عدم پرداخت اجاره‌بها توسط مستاجر است. اگر مستاجر بیش از دو ماه اجاره‌بها را پرداخت نکند و در قرارداد فسخ این وضعیت ذکر شده باشد، موجر می‌تواند با ارسال اظهارنامه رسمی و رعایت مراحل قانونی، قرارداد را فسخ کند. در این صورت، اگر مستاجر نتواند اجاره بها را پرداخت کند، موجر حق دارد که قرارداد را به‌طور یک‌جانبه فسخ کند.
- استفاده غیرمجاز از ملک:
استفاده غیرمجاز از ملک یکی دیگر از دلایل فسخ قرارداد اجاره است. در صورتی که مستاجر ملک را به‌طور غیرمجاز استفاده کند، مثلاً ملکی که به‌عنوان مسکونی اجاره شده را برای فعالیت‌های تجاری به کار گیرد، موجر می‌تواند درخواست فسخ قرارداد کند. این اقدام نیاز به توافق کتبی بین طرفین دارد و هر گونه تغییر غیرمجاز در نحوه استفاده از ملک می‌تواند منجر به فسخ قرارداد شود.
- تخریب یا تغییر غیرقانونی ملک:
چنانچه مستاجر بدون اجازه موجر تغییراتی در ساختار ملک ایجاد کند، مانند تخریب دیوارها، تغییر در سیستم‌های تأسیساتی یا ساخت اضافات غیرمجاز، موجر می‌تواند قرارداد اجاره را فسخ نماید. این تخریب‌ها و تغییرات غیرقانونی نه‌تنها به ملک آسیب می‌زنند بلکه موجر حق دارد که در صورت نقض شرایط قرارداد، قرارداد را فسخ کند.
بیشتر بخوانید
شرایط فسخ توسط مستاجر:
مستاجر با توجه به شرایط می‌تواند قرارداد اجاره را باطل کند. این شرایط عمدتاً به نقض تعهدات موجر مربوط میشود. در صورتی که موجر به تعهدات خود عمل نکند، مستاجر معمولاً حق فسخ قرارداد را دارد. مهم‌ترین شرایط فسخ قرارداد توسط مستاجر عبارتند از:
- عدم تحویل ملک در موعد مقرر:
یکی از شرایطی که مستاجر می‌تواند قرارداد اجاره را فسخ کند، عدم تحویل به‌موقع ملک توسط موجر است. اگر موجر نتواند ملک را در تاریخ معین به مستاجر تحویل دهد، مستاجر می‌تواند درخواست فسخ قرارداد را بدهد. این موضوع به‌ویژه در قراردادهای اجاره که زمان تحویل ملک به‌طور دقیق مشخص شده، اهمیت دارد.
- وجود نقص فنی در ملک:
اگر ملک در وضعیت مناسبی برای سکونت نباشد، مثلاً سیستم‌های برق یا آب خراب باشند و این نقص‌ها مانع سکونت مستاجر شود، مستاجر می‌تواند درخواست فسخ قرارداد بدهد. در صورتی که موجر پس از دریافت اخطار کتبی از مستاجر، نقص‌ها را برطرف نکند، مستاجر حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.
ما را در شبکه های اجتماعی دنبال کنید
مدت زمان تخلیه ملک پس از فسخ قرارداد:
پس از صدور حکم قطعی دادگاه مبنی بر فسخ قرارداد اجاره، مستاجر باید در مدت زمانی که به‌طور قانونی تعیین شده است، ملک را تخلیه کند. در صورتی که مستاجر از تخلیه ملک خودداری کند، موجر می‌تواند درخواست صدور حکم تخلیه را از دادگاه داشته باشد. این درخواست باید به واحد اجرای احکام دادگاه صلح محل وقوع ملک ارجاع داده شود تا مأموران اجرایی با همکاری مراجع انتظامی ملک را تخلیه کرده و به موجر تحویل دهند.
در مواردی که موجر همزمان با درخواست فسخ ، درخواست صدور حکم تخلیه را نیز مطرح کرده باشد، پس از صدور حکم قطعی دادگاه، موجر می‌تواند به اجرای احکام دادگاه مراجعه کرده و با همکاری مأموران اجرایی نسبت به تخلیه ملک اقدام کند.
سخن آخر
فسخ قرارداد اجاره فرآیندی است که باید با دقت و رعایت اصول قانونی انجام شود تا حقوق هیچ‌کدام از طرفین تضییع نشود. آگاهی از دلایل موجه برای فسخ قرارداد و رعایت مراحل قانونی مانند ارسال اظهارنامه و مراجعه به دادگاه، موجب میشود که طرفین بتوانند از حقوق خود دفاع کرده و از مشکلات حقوقی آینده جلوگیری کنند. در نهایت، بهترین راه‌حل برای جلوگیری از بروز اختلافات جدی، تنظیم قراردادهای دقیق و شفاف و رعایت تمامی شرایط و تعهدات مندرج در آن است. با دریافت مشاوره و ارتباط با وکلای متخصص سایت ماهان جاوید، میتوانید اطلاعات حقوقی کافی و بهترین نتیجه را در رابطه با روابط قراردادی خود تجربه کنید.
سوالات متداول
مراحل قانونی فسخ موافقت نامه اجاره چیست؟
برای فسخ قرارداد، طرفین باید ابتدا اظهارنامه رسمی به طرف مقابل ارسال کنند و سپس در صورت عدم توافق، به دادگاه مراجعه کنند. در دادگاه باید مدارک و مستندات لازم برای اثبات فسخ ارائه شود.
چه مدت زمانی برای تخلیه ملک پس از فسخ قرارداد وجود دارد؟
پس از صدور حکم قطعی دادگاه مبنی بر فسخ قرارداد، مستاجر باید در مهلت قانونی تعیین‌شده ملک را تخلیه کند. اگر مستاجر از تخلیه خودداری کند، موجر می‌تواند درخواست حکم تخلیه از دادگاه کند.
چه مدارکی برای فسخ موافقت نامه اجاره نیاز است؟
مدارک مورد نیاز شامل اصل قرارداد اجاره، اظهارنامه‌های ارسالی، شواهد نقض تعهدات قرارداد (مانند عکس از خسارات یا نقص‌های فنی ملک) و هرگونه مستنداتی که بتواند دلیل فسخ را اثبات کند، می‌باشد.
آیا امکان لغو قرارداد اجاره در مدت کوتاه‌تری از زمان تعیین‌شده در قرارداد وجود دارد؟
بله، با رعایت شرایط قانونی و دلایل موجه، امکان دارد قرارداد اجاره پیش از تاریخ مقرر فسخ شود. این امر باید با توافق طرفین یا از طریق مراجع قضائی انجام شود.
آیا ابطال قرارداد اجاره توسط موجر مستلزم مراجعه به دادگاه است؟
در برخی موارد، بله. اگر مستاجر با فسخ قرارداد موافقت نکند، موجر باید به دادگاه مراجعه کرده و دلایل فسخ را اثبات کند.