فسخ قرارداد مشارکت در ساخت و راه های قانونی
فسخ قرارداد مشارکت در ساخت و راه های قانونی ،قرارداد مشارکت در ساخت یکی از رایج‌ترین انواع قراردادهای حقوقی در حوزه ساخت‌وساز و سرمایه‌گذاری املاک است که میان مالک زمین و سازنده به‌منظور اجرای یک پروژه ساختمانی منعقد می‌شود. این نوع قراردادها، با هدف استفاده بهینه از منابع و تقسیم منافع حاصل از پروژه ساخت ملک، به‌طور دقیق تنظیم می‌شوند و دربرگیرنده تعهدات، مسئولیت‌ها، و منافع هر یک از طرفین هستند. با این حال، در طول اجرای پروژه، امکان دارد به دلایل مختلف از جمله تخلف از شروط قرارداد، اختلافات مالی، یا عدم تحقق مفاد توافق‌شده، یکی از طرفین تصمیم به فسخ قرارداد بگیرد. فسخ قرارداد، فرآیندی پیچیده و دارای آثار حقوقی و مالی گسترده است که تنها در صورت وجود شرایط مشخص قانونی یا قراردادی امکان‌پذیر می‌باشد. در این نوشتار، به بررسی ابعاد مختلف فسخ قرارداد مشارکت در ساخت، از جمله شرایط قانونی، روش‌های اجرایی، مراحل پیگیری، و پیامدهای آن پرداخته می‌شود
فسخ قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟
معنای فسخ قرارداد مشارکت در ساخت، پایان دادن به قرارداد منعقد شده بین طرفین، یعنی مالک زمین و سازنده یا پیمانکار، قبل از تکمیل پروژه است. این قرارداد، در فرآیندهای مختلف ساخت و ساز و پروژه‌های تجاری مرتبط با زمین، بسیار رایج بوده. در این قراردادها، توافقاتی در مورد نحوه ساخت، تقسیم منافع، هزینه‌ها، و جزئیات دیگر پروژه انجام می‌شود.
اما در شرایط خاص، امکان دارد یکی از طرفین به دلایلی از جمله تخلفات یا مشکلات پیش آمده، تصمیم به فسخ قرارداد بگیرد اما این فسخ تنها زمانی امکان‌پذیر خواهد بود که بر اساس شروط و مفاد قرارداد یا دلایل قانونی در نظر گرفته شده باشد. در صورتی که فسخ قرارداد به دلیل تخلف یا نقض شرایط قرارداد صورت گیرد، باید دلایل مستند و قانونی آن اثبات شود. در غیر این صورت، فسخ قرارداد امکان دارد با مشکلات قانونی و حقوقی مواجه شود.
تعیین مهلت فسخ:
در قراردادهای مشارکت در ساخت، مشخص کردن زمان مناسب برای فسخ قرارداد اهمیت زیادی دارد. طرفین قرارداد باید یک دوره زمانی مشخص را برای استفاده از حق فسخ تعیین کنند. این مدت زمان باید در متن قرارداد گنجانده شود و در صورت عدم ذکر آن، امکان دارد فسخ قرارداد با مشکلات حقوقی روبه‌رو شود.
شرایط قانونی برای فسخ قرارداد:
خروج از قرارداد مشارکت در ساخت بستگی به شرایط قانونی و توافقات ذکر شده در خود قرارداد دارد. بسیاری از مالکین تازه‌کار این تصور را دارند که اگر یکی از طرفین تعهدات خود را نقض کند قرارداد به‌طور خودکار فسخ خواهد شد؛ اما در واقع، فسخ قرارداد تنها در صورتی امکان‌پذیر است که این حق به‌طور واضح و مشخص در قرارداد یا در قوانین پیش‌بینی شده باشد و مراحل قانونی اعمال این حق، طی شود.
اگر در قرارداد برای طرفین حق فسخ در نظر گرفته شده باشد، این امکان به‌صورت رسمی از طریق اعلام تصمیم (مثلاً ارسال اظهارنامه) یا در صورت بروز اختلاف از طریق مراجع قضایی یا داوری قابل پیگیری است. در صورتی که چنین حقی در قرارداد ذکر نشده باشد، باید برای فسخ از دلایل قانونی و با استناد به خیارات مختلف اقدام شود:
1. فسخ بر اساس خیار شرط
در قراردادهای مشارکت در ساخت، امکان دارد طرفین به‌طور اختیاری برای خود یا شخص ثالث حق فسخ تعریف کنند که به این نوع فسخ «خیار شرط» گفته می‌شود. برای اجرای این خیار، باید مدت زمان خاصی در قرارداد تعیین شده باشد. اگر این مدت زمان مشخص نشده باشد، امکان دارد قرارداد باطل شود. مدت زمان این خیار معمولاً از زمان امضای قرارداد آغاز شده و پایان آن باید به‌طور دقیق ذکر شود.
- فسخ به دلیل نقض شروط قراردادی
قراردادهای مشارکت در ساخت معمولاً شامل تعهدات مشخص برای هر دو طرف (مالک و سازنده) هستند. به‌عنوان مثال، ممکن است مواردی مانند تأخیر در تحویل ملک، عدم انجام پروژه در زمان مقرر یا تأخیر در انتقال سند جزء تعهدات باشد. در صورتی که یکی از طرفین از تعهدات خود تخلف نماید، طرف مقابل می‌تواند با استناد به «خیار تخلف از شرط»، از دادگاه درخواست فسخ قرارداد کند. البته برای انجام این کار، باید تخلف به‌طور قانونی در دادگاه اثبات شود.
- فسخ بر اساس خیارات قانونی
در صورتی که قرارداد فاقد حق فسخ باشد، طرفین می‌توانند بر اساس قوانین عمومی قراردادها و با استناد به خیارات قانونی مختلف همچون خیار غبن، خیار تدلیس یا خیار تعذر، برای فسخ قرارداد اقدام کنند.
بیشتر بخوانید
روش های فسخ قرارداد:
این فسخ می‌تواند با استناد به شرط فسخ مندرج در قرارداد یا بر اساس دلایل قانونی صورت گیرد که در هر یک از این موارد تشریفات اجرایی مختلف است:
- در صورت وجود شرط فسخ
اگر در قرارداد مشارکت در ساخت، خیار تخلف از شرط برای هر یک از طرفین پیش‌بینی شده باشد و یکی از طرفین به تعهدات خود در زمان مقرر عمل نکند، طرف مقابل می‌تواند با ارسال اظهارنامه قانونی به طرف متخلف، قصد خود را برای فسخ قرارداد مشارکت در ساخت اعلام کند.
پس از ارسال اظهارنامه فسخ قرارداد، طرفی که تصمیم به فسخ دارد می‌تواند به مرجعی که در قرارداد برای حل اختلافات مشخص شده مراجعه کرده و درخواست تایید یا تنفیذ فسخ قرارداد را مطرح کند.
اگر قرارداد مشارکت در ساخت به داوری برای حل و فصل اختلافات اشاره کرده باشد، درخواست تایید یا اجرایی شدن فسخ قرارداد باید به داور منتخب ارجاع داده شود. در صورتی که در قرارداد چنین شرطی وجود نداشته باشد، پس از ارسال اظهارنامه فسخ، طرفی که خواهان فسخ است، باید دادخواستی به دادگاه صالح جهت تایید و اجرایی شدن فسخ ارائه نماید.
- در صورت عدم وجود شرط فسخ
اگر در قرارداد برای هیچ‌یک از طرفین حق فسخ تعیین نشده باشد، ابتدا باید از طریق دادگاه یا داوری (اگر در قرارداد داور تعیین شده باشد)، الزام طرف متخلف به اجرای تعهدات خود درخواست شود.
اگر پس از صدور رای، طرف متخلف همچنان از انجام تعهدات خود خودداری کند و طرفین نتوانند به‌طور شخصی آن تعهدات را انجام دهند، امکان ابطال قرارداد برای طرفین فراهم خواهد شد
ما را در شبکه های اجتماعی دنبال کنید
مراحل قانونی فسخ قرارداد:
- تشخیص علت فسخ قرارداد
اولین گام در فسخ قرارداد، شناسایی علت دقیق فسخ است. امکان دارد این علت ناشی از نقض تعهدات قرارداد، اجرای خیار شرط، بروز شرایط فورس‌ماژور، یا دیگر مشکلات باشد که نیاز به بررسی دقیق دارد. در این مرحله، مفاد و شرایط قرارداد به‌دقت مطالعه می‌شود تا بررسی شود که آیا حق فسخ در آن پیش‌بینی شده و تحت چه شرایطی طرفین مجاز به فسخ قرارداد خواهند بود.
- ارسال اخطار رسمی به طرف مقابل
طرفی که قصد فسخ قرارداد دارد باید اخطاریه‌ای رسمی و کتبی به طرف مقابل ارسال کرده و دلیل دقیق فسخ را به‌طور شفاف و مستند توضیح دهد.
- حل و فصل اختلافات (در صورت نیاز)
اگر طرفین نتوانند به توافق برسند، امکان دارد لازم باشد که اختلافات از طریق مراجع قضائی یا داوری حل و فصل شود.
- مراجعه به دادگاه یا داور
در صورتی که قرارداد هیچ‌گونه شرایط فسخی را برای طرفین مشخص نکرده باشد، طرفین باید برای فسخ قرارداد به دادگاه یا داوری که در قرارداد تعیین شده است، مراجعه کرده و درخواست رسمی فسخ را مطرح کنند.
- محاسبه و تعیین خسارت‌ها
در صورتی که فسخ قرارداد به خسارت یا ضرر مالی منجر شود، باید تمامی هزینه‌ها و خسارت‌ها توسط مرجع رسیدگی کننده محاسبه شده و پرداخت شوند.
- اجرای فسخ قرارداد
پس از تایید نهایی فسخ، تمامی تعهدات قراردادی لغو شده و مراحل تسویه حساب مالی و پایان پروژه انجام می‌شود.
عوامل موثر برای فسخ قرارداد:
چند عامل اصلی وجود دارد که می‌تواند بر امکان فسخ قرارداد تأثیر بگذارد:
- طرف فسخ‌کننده: بسته به اینکه طرف فسخ‌کننده مالک باشد یا سازنده، هرکدام باید دلایل و مستندات قانونی کافی برای فسخ قرارداد ارائه دهند.
- مرحله پیشرفت پروژه: فسخ قرارداد در مراحل ابتدایی پروژه راحت‌تر است. اما در صورتی که پروژه پیشرفت قابل توجهی داشته باشد، امکان دارد تعهدات پیش و پس از فسخ نیاز به حکم دادگاه داشته باشد.
- مطابقت با شروط قراردادی: برای مثال، اگر کیفیت مصالح استفاده‌شده مورد اعتراض قرار گیرد، اما در قرارداد ضمانت اجرایی برای آن پیش‌بینی نشده باشد، فسخ قرارداد تنها بر اساس این موضوع قابل انجام نخواهد بود.
- اثبات ادعا: برای فسخ قرارداد، صرف ادعای تخلف کافی نیست و طرف مدعی باید بتواند تخلف را به‌طور قانونی اثبات کند.
پیامد و نتیجه فسخ قرارداد:
فسخ قرارداد مشارکت در ساخت می‌تواند آثار و پیامدهای مختلفی داشته باشد که بر جنبه‌های حقوقی، مالی و اجرایی پروژه تأثیر می‌گذارد. برخی از آثار مهم فسخ قرارداد عبارتند از:
- پایان تعهدات طرفین: پس از فسخ قرارداد، تمامی تعهدات طرفین نسبت به یکدیگر به پایان می‌رسد. این به این معناست که هیچ‌کدام از طرفین دیگر ملزم به انجام تعهدات آینده نخواهند بود.
- بازگشت به وضعیت قبل از قرارداد: مهم‌ترین اثر فسخ قرارداد، عدم بازگشت طرفین به وضعیت پیش از انعقاد قرارداد است. و اثر حقوقی آن تنها در رابطه با مرحله پس ازفسخ خواهد بود. این به معنای الزام بازگرداندن مبالغ پرداختی، مصالح و تجهیزات استفاده نشده، و سایر دارایی‌ها است.
- جبران خسارت: اگر فسخ قرارداد به دلیل تخلف از سوی یکی از طرفین باشد، طرف متضرر می‌تواند مطالبه خسارت نماید. امکان دارد این خسارات شامل هزینه‌های انجام‌شده، سود از دست رفته، و سایر خسارات مالی باشد.
- توقف پروژه: در صورتی که فسخ قرارداد انجام شود، عملیات ساخت و ساز متوقف خواهد شد که مشکلاتی برای طرفین ایجاد میکند. امکان دارد سازنده بخواهد هزینه‌های صرف شده در پروژه را بازپس گیرد یا به توافقات جدید برسد.
سخن آخر
فسخ قرارداد مشارکت در ساخت فرآیندی پیچیده است که نیاز به دقت و آگاهی از شرایط قانونی و قراردادی دارد. این تصمیم می‌تواند تبعات حقوقی و مالی زیادی به همراه داشته باشد، بنابراین مشاوره حقوقی دقیق و مستند بسیار مهم است. اگر درگیر مسائل حقوقی مرتبط با فسخ قرارداد هستید، مشاوران سایت ماهان جاوید با ارائه راهکارهای تخصصی، شما را در این مسیر راهنمایی میکنند، پس میتوانید از بروز مشکلات جلوگیری نمایید و بهترین تصمیمات را اتخاذ کنید.
سوالات متداول
چه زمانی امکان فسخ قرارداد مشارکت در ساخت وجود دارد؟
فسخ قرارداد تنها در صورتی امکان دارد که بر اساس شروط قرارداد یا دلایل قانونی باشد، مانند تخلف یکی از طرفین از تعهدات خود.
اگر در قرارداد شرط فسخ وجود نداشته باشد، چه باید کرد؟
در این صورت، طرفین باید از طریق دادگاه یا داوری برای فسخ قرارداد اقدام کنند.
چگونه می‌توان درخواست فسخ قرارداد را به طرف مقابل ارسال کرد؟
درخواست فسخ باید به‌صورت کتبی و رسمی و از طریق سامانه ثنا یا وکلای دادگستری به طرف مقابل ارسال شود و دلایل دقیق فسخ باید به‌طور شفاف و مستند بیان گردد.
پس از فسخ قرارداد، احتمال دارد چه پیامدهایی برای طرفین ایجاد شود؟
پس از فسخ، تمامی تعهدات طرفین لغو می‌شود و ممکن است خسارت‌های مالی برای طرف متضرر به همراه داشته باشد.