این مقاله را به اشتراک بگذارید
زمانی که مالک یک ملک پس از انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت با « سازنده » مواجه میشود که توان ادامه پروژه را ندارد یا ورشکسته میشود، وضعیت بسیار پیچیده و حساس میگردد. در این مقاله، گامهای قانونی و عملیاتیای را مرور میکنیم که مالک باید در برابر سازنده ورشکسته انجام دهد، تا حق خود را حفظ کند و ریسکها را کاهش دهد. این مقاله برای مالکان، وکلای متخصص مشارکت در ساخت و سازندگان تدوین شده و از دیدگاه دپارتمان املاک و اراضی موسسه حقوقی ماهان جاوید خاورمیانه با رویکردی حرفهای، تا حد ممکن قابل استفاده است.
تعریفها و مفاهیم کلیدی
کســب تعریف «سازنده»
در قراردادهای مشارکت در ساخت، «سازنده» شخص حقیقی یا حقوقی است که متعهد میشود پروژه ساختمانی را انجام دهد، تأمین مالی یا بخشی از آن، اجرای ساخت و تحویل واحدها را بر عهده گیرد.
تعریف «ورشکستگی»
ورشکستگی به معنای قطع توان مالی سازنده برای ایفای تعهدات پروژه است. این وضعیت ممکن است به دلیل فقدان نقدینگی، افزایش هزینهها، معارضات حقوقی یا ترک پروژه ایجاد شود. در این حالت مالک باید مراقب باشد که مسئولیتهای خود را بهموقع بشناسد.
ترکیب «سازنده ورشکسته»
وقتی سازنده نتواند ادامه پروژه را تضمین کند و در شرایطی قرار گیرد که تعهداتش قابلیت اجرا ندارند، میگوییم «سازنده ورشکسته». این وضعیت باید برای مالک زنگ هشدار باشد و نیازمند اقدام فوری.
گامهای ضروری برای مالک
گام ۱: ارزیابی فوری وضعیت
- بررسی قرارداد مشارکت در ساخت و شرایط فسخ، تضمینها، ضمانت اجراها
- ارزیابی میزان پیشرفت پروژه و میزان سرمایهگذاری مالک
- شناسایی نشانههای ورشکستگی سازنده: توقف پرداخت، ترک کارگاه، نداشتن ردی از فعالیت، اخبار خروج سازندگان از بازار.
- جمع-آوری مستندات: قرارداد، پرداختها، مکاتبات، عکسهای وضع موجود.
گام ۲: اقدامات حقوقی اولیه
اقدامات اولیه منوط به نحوه تحریر قرارداد فی مابین است و اینجا اولین تفاوت قرارداد خوب و بد برای مالکین مشخص می گردد، در قرار داد خوب راهکار مشخص فسخ قرارداد و جایگزینی مالک بسته به شرایط تعیین شده ولی در قرارداد بد مالک مجبور به پیگیری قضایی حقوق خود هست و چه در بسیار مواردی که با پیش فروش ملک توسط سازنده حقوق مالکین تضییع و ملک ایشان بهد از چندین سال هنوز نبمه کاره رها شده است . در نظر داشته باشید قانون از مالکین که قرارداد خوبی ندارند و جزئیات را پیش بینی نکرده اند حمایت نمی کند و در عمل همیشه این مالک است که بازنده قرارداد بد می باشد .
اقدام ۲-۱: شکایت و اخطار
مالک میتواند با استفاده از قرارداد، الزام سازنده را به ادامه کار یا تحویل مال انجام دهد. همانطور که در وبسایت « دادپایا » آمده است، مالک حق دارد اگر سهم خود را دریافت نکرده باشد، از سازنده شکایت نماید.
اقدام ۲-۲: توقیف و تامین خواسته
در مواردی که سازنده اموالی دارد، مالک با حکم دادگاه میتواند درخواست توقیف اموال سازنده بدهد تا از خروج یا کاهش دارایی جلوگیری نماید.
اقدام ۲-۳: فسخ قرارداد یا جایگزینی سازنده
اگر شرایط قرارداد اجازه دهد، مالک ممکن است قرارداد را فسخ کرده و سازنده جدید معرفی کند یا پروژه را به نحو دیگری ادامه دهد.
بیشتر بخوانید
گام ۳: همکاری با وکیل متخصص حقوق املاک
- انتخاب وکیل که «با دعاوی مشارکت در ساخت و حقوق املاک آشنا باشد».
- وکیل بررسی میکند که آیا سازنده تاجر محسوب میشود یا خیر؛ مثلاً از یک پاسخ حقوقی چنین برمیآید: «سازنده تاجر به حساب نمیآید ولی با اعلام اموال و دارایی های وی میتوان ملائت وی را اثبات کرد».
- وکیل میتواند برای اعلام ورشکستگی یا طرح دعوی علیه سازنده وارد عمل شود و نظارت بر اقداماتی که سازنده یا مالک باید انجام دهند را بر عهده بگیرد.
گام ۴: استفاده از ضمانتها یا وثایق قرارداد
قرارداد مشارکت در ساخت معمولاً شامل ضمانتهایی است (مانند چک، سفته، بیمهنامه، تضمین بانکی). مالک باید مستندات ضمانت را بررسی کرده و در صورت تحقق ورشکستگی، اقدام برای اجرا یا مطالبه ضمانت نماید.
گام ۵: ریسکها و اشتباهات رایج
- تأخیر در پیگیری قانونی باعث کاهش شانس مالک برای جبران خسارت میشود.
- ترک پروژه بدون فسخ رسمی قرارداد یا حصول اطمینان از جایگزینی امکان دارد مالک را در وضعیت ضعیف قرار دهد.
- اعتماد صرف به وعده سازنده بدون کنترل وضعیت مالی و پیشرفت کار سبب بروز خسارت میشود. مثل آنچه در مقاله «خطرات مشارکت در ساخت» ذکر شده است.
- نادیدهگرفتن مراجع قضایی یا نداشتن وکیل مناسب ممکن است مالک را از دریافت حق محروم کند.
رویه حقوقی موسسه حقوقی ماهان جاوید خاورمیانه در پروندههای سازنده ورشکسته
- بررسی کامل قرارداد مشارکت در ساخت — مطالعه دقیق مادهبهماده برای یافتن ضمانتها، حدود زمانی، حقوق مالک در صورت توقف ساخت.
- تحلیل وضعیت مالی سازنده — بررسی اموال، سابقه حقوقی، وضعیت ورشکستگی، برای سنجش قدرت ادامه پروژه.
- طرح سریع اقدامات تأمینی — از جمله شکایت، توقیف اموال، مطالبه ضمانت.
- ارتباط با سازنده یا شرکت سازنده — مذاکره برای ادامه ساخت، تعیین سازنده جانشین یا تسویه خسارت.
- رصد قضایی و اجرای حکم — پیگیری پرونده در دادگاه، اجرای حکم یا صدور رای، و مساعدت مالک برای دریافت حق خود.
- ارسال گزارش به مالک — مالک در جریان همه مراحل قرار میگیرد تا تصمیمات آگاهانه بگیرد.
پرسشهای پرتکرار (FAQ)
سؤال ۱: آیا مالک باید فوراً قرارداد را فسخ کند؟
خیر، لزوماً بهتر است ابتدا وضعیت را بررسی کرده، با سازنده مذاکره شود و سپس در صورت ادامه مشکل، فسخ قرارداد بهعنوان یکی از گزینهها مطرح گردد.
سؤال ۲: اگر سازنده اعلام ورشکستگی کند، مالک چه میکند؟
مالک باید سریعاً مستندات را جمعآوری کند، با وکیل مشورت نماید، از ضمانتها استفاده کند و در صورت فرصت مناسب، سازنده جایگزین یا پروژه را به مسیر جدید هدایت نماید.
سؤال ۳: آیا مالک میتواند خود وارد پروژه شود یا سازنده انتخاب کند؟
بله، اگر قرارداد اجازه دهد و سازنده از انجام تعهدات ناتوان شود، مالک میتواند با رعایت قرارداد و قانون، سازنده جدید انتخاب کند یا از طریق دادگاه اقدام نماید.
نتیجهگیری
وقتی با یک «سازنده ورشکسته» روبهرو میشوید، زمان از دسترفته برابر با آسیب مالی و روانی است. برای کاهش ریسکها و محافظت از سرمایه، هماکنون با تیم متخصص حقوق املاک موسسه حقوقی ماهان جاوید خاورمیانه تماس بگیرید تا مشاوره اولیه دریافت نمایید و گام اول را محکم بردارید. از محافظت از حقوقتان دریغ نکنید.
برای مشاوره رایگان با وکیل متخصص مشارکت در ساخت در ایران، با ما تماس بگیرید.